حق ارتفاق(حق شخصی در ملک دیگری) چیست و چه خصوصیاتی دارد ؟

حق ارتفاق چیست ؟

ارتفاق در لغت به معنای رفاقت کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارت از حق کسی در ملک دیگری، برای کمال استفاده از ملک خود است.

حقوقدانان در تعریف حق ارتفاق می‌گویند:«حق ارتفاق حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود، می‌تواند از ملک دیگری استفاده کند. مانند حق عبور، یا ناودان یا حق داشتن پنجره. مثلاً کسی برای آبیاری یا رفتن به ملک خود، می‌تواند از ملک دیگری عبور نماید. این حق از آثار مالکیت است.»

منظور از حقوق ارتفاقی، آن دسته از حقوقی است که برای شخص، در ملک دیگری وجود داشته باشد؛ مثلاً در زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری باشد. در این صورت صاحب آن خانه یا زمین نمی­تواند از استفاده همسایه جلوگیری کند.

اگر کسی از ایام قدیم در خانه یا ملک دیگری حق مرور یا مجرای آب به ملک خود داشته، صاحب خانه یا مالک نمی­تواند مانع عبور او یا مانع آب بردن از ملک خود شود. همچنین است حق داشتن شبکه، ناودان، حق شرب و غیره مالک می­تواند از اجازه­ای که برای استفاده از ملکش به دیگران داده، هر زمان که خواست رجوع کند. پس چنانچه کسی حق عبور در ملک دیگری ندارد ولی صاحب ملک اجازه دهد که از ملک او عبور کنند، هر وقت مالک بخواهد، می­تواند از اجازه خود برگردد و مانع عبور شود.

چند مثال برای حق ارتفاق

مثال اول: اگر شما یک کشاورز باشید و برای آبیاری زمین خود ناگزیر شوید از زمین همسایه عبور کنید شما در زمین همسایه حق ارتفاق دارید در این مثال حق ارتفاق شما عبارت است از حق عبور؛ یعنی شما به موجب این حق می‫توانید از زمین همسایه عبور کنید.

مثال دوم: در زندگی شهری و آپارتمان نشینی بیان می‫کنیم، فرض کنید دو ساختمان در کنار هم هستند که راه عبور یکی از آنها از محوطه‌ حیاط ساختمان کناری است به عبارتی پله‫ای ساختمان در محوطه‌ی ساختمان کناری باشد این هم مثالی از حق ارتفاق است.

حق داشتن مجرای آب در ملک دیگری یا داشتن درب در ملک دیگری نیز از سایر مصادیق حق ارتفاق است.

از مثال‫های مذکور به خوبی آشکار است که حق ارتفاق (قرارداد حق دسترسی) حقی است وابسته به وجود ملک و به این سبب در تعریف حق ارتفاق باید بگوییم:« حقی است که برای اشخاص به تبع مالکیت ایشان در املاکِ واجدِ حقِ ارتفاق در ملک دیگری ایجاد می‌شود.»

‬‬بنابراین از ویژگی‫ های بارز حق ارتفاق که وجه تمایز این حق از سایر حقوق است و از تعریف بالا نیز برداشت میشود این است که حق ارتفاق حقی قائم به ملک است نه به شخص. به این معنی که به تبع ملک وجود دارد و وابسته به شخص نیست. بنابراین اگر شخص الف مالک ملکی باشد که نسبت به ملک مجاور حق ارتفاقی مثلا از نوع حق عبور و مرور دارد و شخص «الف» این ملک را به شخص «ب» بفروشد حق ارتفاق به جهت تغییر مالک از بین نمی‫رود و ملک مذکور همچنان نسبت به ملک مجاور حق عبور را دارد.

خصوصیات حق ارتفاق

حق ارتفاق قائم به ملک است و اختصاص به زمین دارد؛ یعنی این که به سود مالک زمین خاصی برقرار می‌شود و هر کسی که مالک زمینی شد، می‌تواند از این حق استفاده کند و به طور معمولی حق ارتفاق در دو زمین متصل و نزدیک به هم به وجود می‌آید.

حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین است؛ به این معنی که نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد، و همواره با زمین منتقل می‌شود.

حق ارتفاق دائمی است؛ اگر چه مالک می‌تواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.

حق ارتفاق قابل تقسیم نیست؛ منظور این است که اگر حق ارتفاق به سود ملکی مشاع (مشترک) برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملک، حق ارتفاق فقط به سود یکی نخواهد بود، و هر کدام به طور مستقل حق استفاده از این حق را خواهند داشت همان‌طور که ماده ۱۰۳ قانون مدنی بیانگر آن است.

ماده 103قانون مدنی :« هر گاه شرکاء ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک مابین شرکاء تقسیم شود هر کدام از آنها به قدر حصه مالک آن حقوق و‌ منافع خواهد بود مثل این که اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است بین چند نفر تقسیم شود هر یک از آنها حق‌ عبور از همان محلی که سابقاً حق داشته است خواهد داشت.»

شرایط قانونی حق ارتفاق

• چشمه آبی که در زمین شخصی کسی واقع‌شده باشد، برای صاحب‌ ملک بوده مگر در شرایطی که شخصی دیگر نیز به‌صورت عیناً یا انتفاعاً حقی در آن چشمه داشته باشد.
• اگر از قدیم مجرای آبی در ملک کسی وجود داشته باشد که از همان قدیم استفاده از مجرای آب و حق عبور مرور برای شخص دوم در نظر گرفته‌شده باشد، مالک خانه حق مانع‌شدن برای عبور و مرور و برداشتن آب را نخواهد داشت.
• زمانی که کسی حق عبور در ملک شخصی دیگر را نداشته باشد، اما صاحب‌ملک این اجازه را داده باشد، صاحب‌خانه می‌تواند هر زمان که خواست از اجازه خود صرف‌ نظر کرده و مانع عبور افراد ازملک خود شود.
• نصب ناودان به‌سوی ملک دیگری و ریختن برف و یا آب باران از بام خود به بام ملک دیگری مگر با اذن صاحب‌خانه امکان‌پذیر نیست.
• اگر مجرای آب شخصی یک ملکی در ملک دیگری قرار داشته باشد و در مجرای آب مشکلی به وجود آید که عبور آب به خانه خسارت وارد می‌کند، صاحب‌خانه به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند صاحب مجرای آب را به تعمیر آن وادار کند، بلکه خود او باید برای دفع ضرر از خود اقدام کند؛ اما اگر خرابی در مجری آب به صورتی باشد که مانع عبور آب شد صاحب‌خانه هیچ حقی برای تعمیر آن نداشته و صاحب مجرای آب باید برای تعمیر آن اقدام کند و بدون اجازه مالک ملک حق ورود به خانه او را نخواهد داشت.
• زمانی که شرکا ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و ملک را مابین خود تقسیم کنند، پس از تقسیم ملک نیز هرکدام از شرکا به‌ قدر حصه مالک آن حقوق و منافع خواهد بود. مثلاً ملکی دارای حق عبور در ملکی دیگر است، ملک دارای حق عبور بین چند نفر تقسیم می‌شود، تمامی شرکا پس از تقسیم ملک نیز حق عبور از همان محلی که سابقاً داشته‌اند را خواهند داشت.
• حق‌الارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز است، مثلاً اگر کسی حق استفاده از چشمه و یا حوض آبی در ملک دیگری را داشته باشد، بنابراین حق عبور و مرور در ملک را نیز خواهد داشت.
• ملکی که حق ارتفاقی از آن به دیگری داده‌شده، نمی‌تواند توسط مالک به صورتی تغییر کند که حق شخص مزبور از بین برود و یا با مشکل مواجه شود، این نوع از تغییرات زمانی می‌تواند انجام شود که صاحب‌ملک از صاحب حق اجازه کسب کرده باشد.

تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع

به طور کلی میتوان فرقهای حق ارتفاق و حق انتفاع را در موارد ذیل بیان کرد:

1. حق ارتفاق اختصاص به غیرمنقول دارد؛ ولی حق انتفاع ممکن است به مال منقول یا غیرمنقول اختصاص یابد.
2. حق ارتفاق برای ملک است ولی حق انتفاع برای شخص.
3. حق ارتفاق دائمی است لیکن حق انتفاع جز در موارد خاص، موقت است.

اسباب ایجاد حق ارتفاق

حق ارتفاق با شیوه های ذیل ایجاد می‌شود:

1. قرارداد: که به طور معمول حق ارتفاق با همین شیوه ایجاد می‌شود همان طوری که ماده ۹۴ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد که صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری ایجاد کنند. پس مالک زمین و ملک می‌تواند، با قراردادی حق عبور یا حقوق دیگری را به شخصی واگذار کند.
2. قانون: ممکن است حق ارتفاق ناشی از حکم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاک باشد. مثلاً زمینی که بالاتر از زمین دیگر است، بر حسب طبیعت که قانون نیز آن را محترم می‌شمارد؛ دارای حق ارتفاق برای فاضلاب و آب باران نسبت به زمین پائین‌تر است.
3. ممکن است بدون قرارداد یا بدون حکم قانون نیز از طریق اذن در استفاده به عنوان ممر و مجری در ملک دیگری، حق ارتفاق به وجود بیاید.به شرطی که از زمان اذن مدت زیادی گذشته باشد و این حق در ملک برای دیگری تثبیت گردد.

حق ارتفاق همچنین ممکن است در اثر اذن مالک داده شود و در این‌ صورت مالک هر وقت که بخواهد می‌تواند اذن خود را پس بگیرد و اجازه عبورو ارتفاق به غیر نده

زوال(از بین رفتن) حق ارتفاق

درباره طرق پایان و زوال حق ارتفاق در قانون مدنی سخنی به میان نیامده اما با توجه به تعاریف علما و صاحب‌نظران رشته حقوق که هر یک به نحوی عناصر و اسباب ایجاد حق ارتفاق را تبیین کرده‌اند، می‌توان به دو نظر عمده دست یافت:

بخش اول: تبین و بررسی زوال حق ارتفاق بر اساس عناصر آن.

الف- عده‌ای معتقداند آن چه عنصر و خمیر مایه حق ارتفاق را تشکیل می‌دهد، عبارت است از :

1. وجود دو مال غیر منقول (از موارد ذاتی حق ارتفاق)
2. وجود امتیازی برای یکی به ضرر مالی دیگری.
3. تفاوت مالک آن دو مال است.

با توجه به این عناصر می‌توان به این نتیجه رسید که نبود هر یک از این موارد می‌تواند سبب زوال و پایان حق ارتفاق شود. به عنوان مثال هر گاه فردی حق ارتفاق را در یک ملک ایجاد کرد یا مالک آن دو ملک یکی بودند یا امتیاز برای دو طرف حق بود یا اموال از بین رفته بود، دیگر حق ارتفاق زایل شده و پایان ارتفاق است.

ب- از منظر برخی دیگر خصوصیات حق ارتفاق عبارت است از مواردی مانند

1. قائم به ملک بودن
2. اختصاص به زمین داشتن
3. تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین بودن حق ارتفاق
4. دایمی بودن
5. قابل تقسیم نبودن حق ارتفاق

با توجه به این خصوصیات می‌توان به این نتیجه دست یافت که حق ارتفاق باید در زمین ایجاد شود، دائمی است و قائم به ملک است. بنابر این از بین رفتن یکی از این چهار خصوصیت باعث زوال حق ارتفاق و پایان آن است.

ج- از نگاهی دیگر ویژگی‌های حق ارتفاق عبارت از موارد ذیل است:

1. حق ارتفاق حقی عینی بوده و مربوط به اموال غیر منقول اصلی است.
2. حق ارتفاق تابع ملک است.

بنابراین با توجه به این ویژگی‌ها حق ارتفاق زمانی از بین می‌رود و زوال می‌یابد که هر دو ملک نابود شوند، چون دو ملک از ارکان این حق است و به نظر برخی تنها راه زوال حق ارتفاق همین است.

بیشتر بخوانید:

دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی چیست ؟

تصرف عدوانی (زوروارانه) به چه معناست؟ + جرم تصرف عدوانی