تخلیه نکردن ملک فروخته شده ، چکار باید کرد؟

بررسی قوانین تخلیه نکردن ملک فروخته شده

در خرید و فروش ملک، فروشنده موظف است تا ملک را در زمان معین به خریدار تحویل دهد. عدم رعایت این نکته می تواند به صورت قانونی از سوی خریدار پیگیری شود.

خریدار پس از انعقاد بیع نامه و خرید ملک در واقع مالک محسوب می گردد و فروشنده باید ملک را به وی تحویل دهد. در صورتی که فروشنده از این کار امتناع کند، خریدار می تواند با طرح دعوی خود در مراجع قانونی آن را از لحاظ حقوقی و قانونا پیگیری کند.

باید اضافه کنیم که پس از انعقاد قرارداد فروش ملک، خریدار باید 90% از ثمن معامله را تا موعد تحویل ملک پرداخت کند. در این شرایط نیز توصیه می کنیم برای تحویل ملک فرم صورتجلسه تحویل را به دقت مطالعه و سپس طرفین آن را امضاء کنند.

نحوه تحویل ملک به خریدار

در مورد نحوه تحویل ملک به خریدار در زمان عقد قرارداد، فروشنده و خریدار باید توافق نمایند. در صورتی که به صورت واضح و شفاف به این مساله اشاره نگردد، امکان بروز اختلاف وجود خواهد داشت.

زمان تخلیه ملک فروخته شده

اگر اطلاعات کافی در زمینه عواقب” عدم تخلیه ملک توسط فروشنده دارید، پس باید ملک فروخته شده خود را در زمان مقرر تخلیه کنید. در حالت کلی زمان تخلیه در مورد تمامی مبایعه نامه ها یکی از دو حالت زیر در نظر گرفته می شود:

زمان مشخصی برای تحویل ملک در قرارداد مقرر نشده باشد.
در این حالت باید بلافاصله پس از عقد بیع، ملک در اختیار خریدار قرار بگیرد. در زمان عقد قرارداد باید به این نکته خیلی مهم دقت کنید. در این حالت باید تمامی امور در کمترین زمان ممکن انجام بگیرد.

به عبارتی در صورت عدم تعیین زمان در قرارداد، خریدار باید در اسرع وقت ثمن معامله را پرداخت کرده و فروشنده نیز بلافاصله ملک را به خریدار تحویل دهد. در صورت امتناع هر کدام از طرفین، طرف مقابل می تواند در مورد عدم انجام تعهدات، طرح دعوی کند.

زمان مشخصی برای تحویل ملک در قرارداد مقرر شده باشد.
در حالت عادی و معمول در قراردادهای فروش املاک به زمان تحویل ملک اشاره می گردد و یا حتی آن را موکول به زمان پرداخت ثمن معامله می کنند. در این حالت نیز خریدار تنها زمانی می تواند طرح دعوی خود را مطرح کند که با وجود پرداخت ثمن، ملک را تحویل نگرفته باشد و زمان تحویل نیز رسیده باشد.

عدم تخلیه ملک فروخته شده در زمان مقرر

در صورتی که فروشنده نتواند ملک را در زمان مقرر تحویل دهد، خریدار می تواند برای پیگیری خواست خود، با مراجعه به مراجع قضایی درخواست انجام تعهدات نماید. لازم به ذکر است که پیش از ارائه دعوی خود به مراجع قضایی می توانید با تنظیم اظهارنامه ای قانونی، از فروشنده درخواست کنید تا به تعهدات خود عمل کند.

عدم تخلیه ملک توسط مستاجر

در مورد قراردادهای اجاره باید بدانید که با توجه به موقت بودن آنها، لازم است در متن آنها به مدت زمان اجاره اشاره گردد. چرا که اجاره نامه هایی که فاقد مدت زمان باشند به هیچ وجه اعتبار نخواهند داشت. عدم تخلیه ملک توسط مستاجر رویداد نادری نیست و بارها اتفاق افتاده است. با توجه به شلوغی دادگاه ها، برخی از مستاجران از فرصت سوء استفاده می کنند و در برخی مواقع ملک را تخلیه نمی کنند.

درست است که پروسه شکایت در مود عدم تخلیه ملک استیجاری، کمی زمان بر است اما باید بدانید در این مورد و دفاع از حقوق مالک و یا حتی موجر، قوانین موثرتری پیش بینی شده تا بتوان در مدت کمتری به نتیجه رسید.

در هر معامله ملکی امکان دارد با برخی مشکلات از جمله عدم تخلیه ملک توسط فروشنده روبرو شوید. در این شرایط با افزایش آگاهی خود در مورد اصول و ترفندهای حقوقی می توانید احتمال وقوع ضرر را به حداقل مقدار برسانید.

همان طور که می دانید تمامی قراردادها اشاره به تعهد فردی در قبال فرد دیگر دارند. این تعهد ممکن است انجام عملی و یا پرداخت وجه باشد. بر همین اساس هر دو طرف باید تعهدات خود را انجام دهند. خرید و فروش ملک نیز همچنین شرایطی دارد. در این قرارداد خریدار متعهد می شود تا مبلغی را با عنوان ارزش ملک به فروشنده بپردازد و فروشنده نیز متعهد می شود تا پس از دریافت ثمن مبلغ، ملک را به خریدار تحویل دهد.

در صورتی که فروشنده در معامله املاک به تعهدات خود عمل نکند و نسبت به تخلیه ملک اقدامی نکند، خریدار می تواند از وی شکایت کند. در این شرایط با رسیدگی به درخواست خریدار دادگاه می تواند حکم تخلیه را صادر نماید. برای طرح دعوی خریدار باید مدارک لازم برای اثبات ادعای خود داشته و آنها را به دادگاه ارائه دهد.

خریدار تنها با ارائه مبایعه نامه به دادگاه می تواند ادعای خود را به اثبات برساند. در صورتی که برای پرداخت ارزش ملک نیز مدارکی در اختیار باشد، اخذ حکم تخلیه ملک از دادگاه به سادگی انجام خواهد گرفت.

دعوای الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به تحویل زمانی امکان طرح خواهد داشت که فروشنده بر اساس توافق در مبایعه نامه، ملکی را در ازای دریافت وجه آن به خریدار فروخته باشد؛ ولی از تحویل آن خودداری کند. در این دعوا خریدار، خواهان و فروشنده نیز در مقام خوانده قرار دارند. مرجع صالح رسیدگی به چنین دعاوی، دادگاه مستقر در حوزه قضایی ملک مورد نظر است.

پس از تشکیل دادگاه و صدور رای، اجراییه مبتنی بر الزام خوانده به تحویل ملک صادر می گردد. در این مرحله با ارجاع پرونده به اجرای احکام، اقدامات قانونی در مورد تحویل ملک صورت می گیرد.

همچنین بخوانید:

مراحل قانونی تحویل ملک به مستاجر چگونه است ؟

طبق قانون یکی از تعهدات و تکالیف موجر تسلیم ملک به مستاجر بدون هیچ گونه مانعی است. در غیر اینصورت وی از طریق دادگاه ملزم به تسلیم خواهد شد مگر اینکه…

نکات مهم در خصوص طرح دعوای الزام به تحویل ملک

    دعوای الزام به تحویل ملک قبل از سررسید موعد تعیین شده در مبایعه نامه نمی تواند مطرح گردد.
    خریدار هر گونه هزینه ای که در راستای تحویل ملک پرداخت کند، باید از فروشنده درخواست شود.
    مادامی که در قرارداد به زمان معینی اشاره نگردد، اصل را بر فوری بودن و در کمترین زمان ممکن در نظر گرفته می شود.
    خریدار می تواند در صورت بروز هر گونه نقص و عیبی در ملک و در زمان تحویل آن، قرارداد را باطل نماید.
    اگر تحویل ملک از ابتدا و در زمان عقد قرارداد در توان فروشنده نباشد، قرارداد باطل است.
    برای اینکه برای تخلیه ملک ضمانت اجرایی وجو داشته باشد می توان در قبال تاخیر در تحویل، درخواست خسارت کرد.
    ممکن است بخشی از ملک امکان تحویل نداشته باشد که در این حالت باید قسمتی که امکان تحویل دارد، در اختیار خریدار قرار بگیرد. در مورد قسمتی که امکان تحویل ندارد نیز قرارداد باطل می گردد.

منبع : وکیل حامد اسکندری