آیا بدون ثبت قرارداد اجاره می توان ملک را تخلیه کرد؟

عدم ثبت قرارداد اجاره مانع تخلیه ملک نیست

آیا ثبت نکردن قرارداد اجاره در سامانه خودنویس یا کاتب مانع تخلیه ملک می شود؟ آیا موجر برای اجاره نامه ثبت نشده می تواند از دادگاه درخواست تخلیه کند؟ بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه های قانونی، به خودی خود مانع رسیدگی به درخواست یا دعوای تخلیه و صدور حکم یا دستور تخلیه نیست؛ اما این تخلف می تواند پیامد های مالی و مالیاتی برای موجر به همراه داشته باشد.

مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۴ مورخ ۱۲ شهریور ۱۴۰۴، مراجع قضایی در رسیدگی به درخواست تخلیه ملک اجاره ای باید وضعیت ثبت قرارداد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس) یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) را بررسی کنند. در صورت احراز ثبت نشدن قرارداد، مرجع قضایی ضمن صدور حکم یا دستور تخلیه، حسب مورد ضمانت اجرای مالی مقرر را اعمال می کند و موضوع را برای پیگیری آثار مالیاتی به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام خواهد کرد.

اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۴ مورخ ۱۲ شهریور ۱۴۰۴، به بررسی آثار حقوقی عدم ثبت قرارداد های اجاره در سامانه های قانونی و تأثیر آن بر امکان صدور حکم یا دستور تخلیه پرداخته است.

این نظریه در پاسخ به استعلامی درباره اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و الزامات قانونی ثبت قرارداد های اجاره صادر شده است. موضوع اصلی استعلام آن بوده که آیا عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه های مربوط، مانع صدور دستور تخلیه است و آیا مقررات جدید، ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ را به صورت ضمنی نسخ کرده است یا خیر.

بر اساس اعلام اداره کل حقوقی قوه قضاییه، عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس) یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب)، حسب مورد، مانع از طرح درخواست یا دعوای تخلیه از سوی موجر و صدور حکم یا دستور تخلیه توسط مرجع قضایی صالح نیست.

در این نظریه تأکید شده است که بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳، در مقام نسخ یا تخصیص مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نبوده و صرف عدم ثبت قرارداد اجاره، موجب عدم استماع درخواست یا دعوای تخلیه نخواهد شد.

جریمه مالی برای موجران در صورت عدم ثبت قرارداد اجاره

مطابق این نظریه مشورتی، چنانچه مرجع قضایی عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه قانونی مربوط را احراز کند، باید ضمن صدور حکم یا دستور تخلیه، موجر را به پرداخت مبلغی معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک، موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم، در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کند.

همچنین، مرجع قضایی مکلف است مراتب عدم ثبت قرارداد را به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کند تا تخفیف ها و معافیت های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم نسبت به موجر اعمال نشود.

تکلیف مراجع قضایی به بررسی وضعیت ثبت قرارداد اجاره

اداره کل حقوقی قوه قضاییه در بخش دیگری از این نظریه تصریح کرده است که مرجع صادرکننده حکم یا دستور تخلیه باید پیش از اتخاذ تصمیم، وضعیت ثبت یا عدم ثبت قرارداد اجاره را در سامانه قانونی مربوط بررسی کند.

این بررسی می تواند از طریق استعلام از وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا مراجعه مستقیم به سامانه های مربوط، در صورت فراهم بودن دسترسی، انجام شود.

وضعیت قرارداد های اجاره بیش از دو سال

در بخش دیگری از نظریه مشورتی آمده است که با راه اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، ثبت قرارداد های اجاره با مدت بیش از دو سال باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود.

بر این اساس، تکلیف ثبت این دسته از قرارداد ها در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، با راه اندازی سامانه موضوع قانون یادشده، از نظر اداره کل حقوقی قوه قضاییه موضوعاً منتفی خواهد بود.

بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، قانون گذار برای عدم ثبت قرارداد های اجاره در سامانه های قانونی، ضمانت اجرای مالی و مالیاتی پیش بینی کرده است؛ با این حال، این تخلف به خودی خود موجب محرومیت موجر از حق درخواست تخلیه یا جلوگیری از صدور حکم یا دستور تخلیه نمی شود.

بنابراین، مراجع قضایی ضمن رسیدگی به درخواست یا دعوای تخلیه و احراز سایر شرایط قانونی، موظف اند وضعیت ثبت قرارداد را نیز بررسی کرده و در صورت احراز عدم ثبت، ضمانت اجرا های مقرر را اعمال کنند.

مسئولیت هزینه تعمیر آیفون تصویری با مالک است یا مستاجر؟

هزینه تعمیرات نم زدگی دیوار با مستاجر است یا مالک؟

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک: آیا مالک جدید می تواند ...

چگونه با مستاجر بد حساب رفتار کنیم ؟