تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در چیست ؟

قرارداد و مبایعه نامه چیست و ارزش حقوقی آن چقدر است؟

اغلب افراد تصور می‌کنند که این قرارداد همان قولنامه است. در حالیکه این دو قرارداد با یکدیگر تفاوت دارند. نکته مهم دیگر این است که تبعات قضایی و حقوقی هر کدام هم با یکدیگر متفاوت است. زمانی که یک خرید کامل یا همان بیع صورت می‌گیرد و انتقال قطعی انجام می‌شود، تمام شرایط و جزئیات لازم عقد قرارداد باید مهیا باشد. این در حالی است که در قولنامه برخی از موارد آماده نیست و خریدار و فروشنده می‌خواهند تنها میان خودشان قول و قرار بگذارند و به همین دلیل هم به آن قولنامه گفته می‌شود.

تفاوت مبایعه نامه و سند رسمی

مبایعه نامه در واقع یک سند عادی است که به وسیله خریدار و فروشنده در خصوص ملک یا هر کالای مورد معامله توافق می‌شود. طرفین در مبایعه نامه در ارتباط با زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت آن تعهداتی را قبول می‌کنند. این در حالی است که در سند رسمی ماموران رسمی آن را تنظیم می‌کنند و تفاوت آن با یک سند عادی مانند مبایعه نامه آن است که قابل استناد بوده و در مراجع قضایی و قانونی قابل استناد و استفاده است.

انواع مبایعه نامه

به طور کلی این گونه می‌توان گفت که این سند به دو صورت عادی و رسمی تنظیم می‌شود. اگر سندی در یکی از سه حالت زیر تنظیم شده باشد در واقع یک سند رسمی به شمار می‌رود و در غیر این صورت، این سند عادی خواهد بود.

1. اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم شده باشد
2. اسنادی که از اداره ثبت اسناد صادر شده باشد
3. اسنادی که به وسیله‌ یکی از ماموران دولتی تنظیم شده باشد؛ مثل رای دادگاه

با این حساب مبایعه نامه‌هایی که در دفاتر املاک تنظیم می‌شوند (مبایعه نامه املاک) یا هر قراردادی که بین دو نفر تنظیم می‌شود (مبایعه نامه دستی) از نوع سند عادی به شمار می‌روند.

اجزای مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی

زمانی که مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی امضا می‌شود، در هر زمینه‌ای باشد باید دقت کنید که تمام موارد زیر در قرارداد قید شود. این موارد از اجزای اصلی و مهم این سند هستند.

• مشخصات فروشنده و خریدار
• موضوع معامله
• جزئیات مورد معامله
• قیمت مورد توافق
• شرایط انتقال مدارک و اسناد
• شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
• شرایط و آثار قرارداد
• تعهدات طرفین
• شروط ضمن عقد
• جرایم ناشی از انجام‌نشدن تعهدات طرفین
• امضای طرفین، ۲ شاهد و مسئول معاملات

مراحل انجام مبایعه نامه

زمانی که تمام توافق‌ها ما بین دو طرف در دفتر املاک انجام شد و همه جزئیات نیز مشخص شد، دفتر املاک باید آن را در سامانه ثبت کند و منتظر تاییدیه بماند. بعد از ثبت در سامانه و تایید آن برای خریدار و فروشنده پیامکی که در آن کد رهگیری است ارسال می‌شود. کد رهگیری این سند در واقع یک کد ۱۳ رقمی است که با استعلام آن در سامانه می‌توانید جزئیات بیشتری از ملک مورد نظر را ببینید.

سپس متن ارسال شده از طریق سامانه املاک به دست بنگاه رسیده و باید سه نسخه از آن چاپ و امضا شود. نکته مهم دیگری که باید در نظر داشته باشید این است که پیش از امضا مبایعه نامه دستی یا مبایعه نامه املاک، حتما متن کامل آن را بخوانید. همه جزئیات توافق شده باید به درستی در متن مبایعه نامه آمده باشد. بعد از امضای نهایی هم شما می‌توانید یک نسخه از آن سند را در اختیار داشته باشید.

شرایط ابطال مبایعه نامه

در این قرارداد شرایط ابطال آن هم درج شده است. اولین شرط از شرایط ابطال این قرارداد، که در ماده ۲۱۹ هم به آن اشاره شده است، شرایطی است که بین دو طرف قرارداد وجود دارد مگر آنکه با رضایت طرفین و یا به علت قانونی فسخ شود. بنابراین اولین شرط فسخ معامله رضایت طرفین است.

با توجه به آنکه در مبایعه نامه همه جزئیات باید به صورت دقیق قید شود، مواردی مانند رعایت نشدن جزئیات آن، مشخص‌ شدن عیب مورد معامله، انجام نشدن تعهدات، فریب دادن طرف مقابل، ندادن پول از سوی خریدار به فروشنده در معامله‌های نقدی و غیره از جمله شرایط ابطال آن سند خواهند بود.

نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه

در زمینه نگارش مبایعه نامه علاوه بر شرایط ابطال این سند فروشنده و خریدار باید نکاتی را در نظر بگیرند که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.

نکاتی که فروشنده باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه مد نظر قرار دهد:

نگرانی که اغلب فروشنده‌ها در هنگام تنظیم این قرارداد دارند، آن است که بعد از نوشتن قرارداد آیا به مبلغ مورد معامله دست می‌یابند یا خیر؟ برای آنکه فروشنده ملک بتواند اطمینان بیشتری پیدا کند می‌تواند سه چهارم از مبلغ کل معامله را قبل از به نام زدن و تنظیم سند رسمی، از خریدار به روش‌های مختلف دریافت کند. این کار می‌تواند در طی چند فقره چک و باقی مانده مبلغ در روز تنظیم سند رسمی صورت بگیرد. این نکته را در نظر داشته باشید که این امکان وجود دارد که اگر اخذ مبلغ باقی مانده پس از تنظیم سند رسمی باشد، خریدار ممکن است به تعهدات خود عمل نکند.

علاوه بر این فروشنده می‌تواند برای خرید خود در ذیل سند شرطی را درج کند. برای مثال اگر یکی از چک‌های خریدار برگشت خورد، او حق فسخ معامله را داشته باشد. این نکته را هم فراموش نکنید که لازم است مشخصات چک یا سفته‌ای که خریدار برای ملک مورد نظر می‌دهد باید در بیع نامه درج شود.

نکاتی که خریدار باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه در نظر بگیرد:

در کنار فروشنده ملک، خریدار هم نگرانی‌هایی در هنگام تنظیم سند دارد. برای مثال این امکان وجود دارد که فروشنده برای تنظیم سند رسمی و انتقال مورد معامله به دفتر استاد رسمی مراجعه نکند. برای اطمینان خاطر از این موضوع، خریدار باید از فروشنده تضمینی بگیرد. مثلا می‌توان در ذیل بیع نامه شرط کند که اگر فروشنده به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکرد، وجه التزامی که مقرر شده است، به خریدار پرداخت کند. در این زمینه باید توجه داشته باشید که خریدار برای آنکه بتواند از این شرط استفاده کند، و در صورت عدم حضور فروشنده بتواند وجه التزام دریافت کند، باید خود به تعهدش عمل کند. برای مثال خود خریدار باید در تاریخ مشخص شده همراه با مبلغ باقی مانده از معامله در دفترخانه حضور پیدا کند.

حتماً بخوانید:

چند نکته که هنگام نگارش مبایعه‌نامه باید بدانیم

اصولاً خرید ملک، فرایند بسیار سخت و پیچیده‌ای است؛ یکی از این پیچیدگی‌ها پس از کش و قوس‌های فراوان برای فراهم کردن پول مورد نیاز و جستجوهای زیاد برای…