خرید و فروش مال وقفی چه شرایطی دارد ؟

خرید و فروش مال وقفی

میزان زمین‌های وقفی در تهران و شهرهای دیگر کم نیستند. همین حالا اگر به بنگاه‌های املاک مناطقی مثل ۵، ۴، ۲ بروید با ۴ دسته زونکن مواجه می‌شوید. یکی برای فروش، یکی برای اجاره، یکی برای مشارکت در ساخت و دیگری هم مربوط به املاک وقفی است. شاید این سئوال پیش بیاید که فرق املاکی که با سند اوقافی خرید و فروش می‌شوند با سندهای ملکی معمولی در چیست ؟

اصلا این املاک را می‌شود به‌‌صورت رسمی خرید ؟ با خرید این املاک باید منتظر چه دردسرهایی باشیم ؟ قیمت این املاک تفاوتی با املاک معمولی دارند ؟ در این مقاله به این سوالات پاسخ خواهیم داد.

کسی مدعی خانه‌تان نمی‌شود

مهم‌ترین نکته این است که بدانید اگر خانه‌ای خریدید که زمین آن وقفی بود، قرار نیست در آینده کسی مدعی خانه‌تان شود و آن را از شما بگیرد. مهم‌ترین حسن این دسته از ملک‌ها این است که با توجه به شرایطی که دارند قیمت‌شان بین ۵ تا ۲۰درصد نسبت به املاک مشابه کمتر است. یعنی کسانی که بودجه کمتری دارند، می‌توانند برای خرید خانه روی این گزینه هم حساب کنند.

عرصه و عیانی که تفاوت دارند

دو اصطلاح حقوقی مهمی که باید در زمینه این املاک بدانید؛ «عرصه» و «عیان» است. عرصه همان زمین املاک وقفی‌ست که موقوفه هستند و شما به شکل مستقیم اجازه خرید و فروش آن‌ها را ندارید. عیان هم همان خانه یا ساختمانی است که روی این زمین بنا شده که به نام شما می‌شود و می‌توانید آن را بفروشید یا اجاره بدهید. این املاک درواقع دو سند دارند، یکی سند عرصه و دیگری سند عیان. در حقیقت شما وقتی یک خانه با سند وقفی می‌خرید زمین ملک را از متولی موقوفه اجاره می‌کنید.

متولی چه کسی است ؟

موقعی که می‌خواهید خانه‌ای در زمین وقفی بخرید، حتما بپرسید که وقف مربوط به کجاست؟ معمولا موقوفات یا خاص هستند یا عام یا متعلق به آستان قدس رضوی. موقوفات خاص که متولی مشخصی دارند، یعنی دولت متولی آن‌ها نیست. موقوفات عام هم توسط سازمان اوقاف و امور خیریه مدیریت می‌شوند. تکلیف موقوفات آستان قدس رضوی هم که مشخص است. این موضوع از آن نظر اهمیت دارد که شما برای پرداخت اجاره زمین یا خرید و فروش ملک‌تان، با این متولیان سر و کار خواهید داشت.

پرداخت اجاره سالانه به متولیان

شما به راحتی می‌توانید خانه یا ساختمان (همان عیان) را بفروشید یا اجاره بدهید و از این نظر هیچ فرقی میان املاک معمولی با املاک وقفی وجود ندارد. هزینه‌هایی که پرداخت می‌کنید نظیر مالیات شهرداری نیز با املاک دیگر یکی است و فقط تفاوت در قیمت ملک شما خواهد بود که در بازار پایین‌تر است. در ضمن فرق شما با دیگران این است که باید سالیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره به متولی موقوفه پرداخت کنید. این مبلغ چندان زیاد نیست. مثلاً برای اجاره یک زمین ۳۰۰ متری باید سالیانه ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان را پرداخت کنید. این قرارداد با متولی موقوفه معمولا هر ۵ سال تمدید می‌شود.

تفاوت اصلی در خرید و فروش زمین

تفاوت اصلی زمانی است که شما می‌خواهید زمین وقفی (همان عرصه) را خرید و فروش کنید. قانون قاعدتا چنین اجازه‌ای به شما نمی‌دهد. شما برای این خرید و فروش باید از متولی اصلی اجازه بگیرید. یعنی به محض مراجعه به شهرداری برای انجام مراحل کاری، شهرداری نامه‌ای به شما می‌دهد که به سازمان اوقاف یا نزد متولی موقوفه بروید.

شما برای نقل و انتقال این زمین (عرصه) باید مبلغی را به متولی موقوفه بپردازید. این مبلغ علاوه بر هزینه‌های جاری خرید و فروش یک زمین است. این مبلغی که باید به متولی بدهید چقدر است ؟ ۱۰‌درصد مابه التفاوت قیمت کارشناسی زمین هنگام خرید با قیمت کارشناسی زمین هنگام فروش. این را هم بد نیست بدانید که متولی موقوفه وظیفه دارد این مبلغ را صرف اموری کند که واقف برای آن زمین در نظر گرفته است.

وام و تسهیلات دیگر

وقتی شما طبق قانون و با اجازه متولی و پرداخت هزینه‌ها، ملک اوقافی را به‌صورت زمین خریداری می‌کنید همه تسهیلاتی که به یک زمین عادی تعلق می‌گیرد شما هم می‌توانید دریافت کنید. یعنی امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی این زمین وجود دارد. یک نکته مهم را هم بدانید و آن اینکه شما هیچ وقت صاحب قطعی زمین وقفی نمی‌شوید. یعنی بابت پرداخت اجاره سالیانه در نهایت صاحب آن نمی‌شوید و قرارداد «اجاره به شرط تملیک» نیست.

استعلام از متولی فراموش نشود

شما وقتی دارید یک زمین معمولی را خرید و فروش می‌کنید حتما از اداره ثبت استعلام می‌گیرید که مالک واقعی زمین مشخص شود و مشکلی وجود نداشته باشد. در خرید و فروش زمین وقفی، علاوه بر استعلام از اداره ثبت، استعلام از متولی موقوفه مثل سازمان اوقاف هم نیاز است.

انتقال ملک وقفی

مال موقوفه قابلیت خرید و فروش را ندارد همچنین انجام هر گونه عمل حقوقی که سبب انتقال عین موقوفه به دیگران شود، جایز نیست ولی گاهی شرایط و اوضاع و احوالی پیش می‌آید که برای حفظ نهاد وقف و مصالح موقوف‌علیه، فروش مال موقوفه لازم می‌شود، از این رو در منابع معتبر فقهی و قانون مدنی ایران در موارد استثنایی، انتقال مال موقوفه مجاز اعلام شده است.

بر اساس ماده 88 قانون مدنی، ﺑﯿﻊ وﻗﻒ در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﺧﺮاب ﺷﻮد ﯾﺎ ﺧﻮف آن ﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ ﺧﺮاﺑﯽ شود، ﺑﻪ ﻃﻮری ﮐﻪ اﻧﺘﻔﺎع از آن ﻣﻤﮑﻦ ﻧﺒﺎﺷﺪ، در ﺻﻮرﺗﯽ ﺟﺎﯾﺰ اﺳﺖ ﮐﻪ ﻋﻤﺮان آن ﻣﺘﻌﺬر ﺑﺎﺷﺪ ﯾﺎ ﮐﺴﯽ ﺑﺮای ﻋﻤﺮان آن ﺣﺎﺿﺮ ﻧﺸﻮد.

وقف عام و وقف خاص

وقف خاص عبارت است از وقفی که در آن موقوف‌علیه محصور باشد یا ناظر به اشخاص معینی که واقف تعیین می‌کند، صورت گرفته باشد اما وقف عام وقف بر مصالح عامه است و در آن، موقوف‌علیهم محصور نیستند و دامنه آن نیز گسترده‌تر است. در خصوص فروش و انتقال ملک وقفی و شرایط آن باید گفت که طبق مقررات شرعی و آنچه که در قانون مدنی پیش‌بینی شده، اصل بر این است که فروش مال موقوفه امکان‌پذیر نیست یعنی قانون مدنی نیز فروش مال موقوفه را ممنوع اعلام کرده است مگر در موارد خاص که این موارد خاص را نیز قانونگذار مشخص کرده است.

قرار گرفتن مال در معرض تخریب، شرط جواز فروش مال موقوفه

در مواردی که مال موقوفه خراب شود یا این احتمال وجود داشته باشد که در صورت فروخته نشدن، خراب شود و دیگر قابل استفاده نباشد، امکان فروش مال موقوفه وجود دارد، در حقیقت شرط جواز فروش مال موقوفه این است که مال در معرض خرابی قرار بگیرد، به نحوی که امکان تعمیر، عمران و بازسازی آن وجود نداشته باشد یا فردی حاضر به انجام این کار نشود.

مورد دیگری که در قانون مدنی به صراحت پیش‌بینی شده، در شرایطی است که به دلیل بروز اختلاف بین افراد ذی‌نفع در موقوفه بیم خون‌ریزی وجود داشته باشد البته صرف وجود اختلاف بین موقوف‌علیهم مجوزی برای عدول از اصل و فروش مال موقوفه نیست، مگر در مواردی که اختلاف‌های ناظر به وقف به اندازه‌ای باشد که در این میان احتمال به خطر افتادن جان فرد یا افرادی وجود داشته باشد.

بر اساس قوانین جدید، در مواردی که حاکم شرع یا ولی‌فقیه طبق قانون اوقاف و بنا بر مصلحتی بالاتر، فروش مال موقوفه را مجاز بداند، با علم ولی‌فقیه نیز امکان فروش وجود دارد البته ولی‌ فقیه نیز در چارچوب مقررات شرع و حسب ضرورت یا وجود مصلحت، چنین اجازه‌ای را خواهد داد اما به هر تقدیر طبق قانون تشکیل سازمان اوقاف و آیین‌نامه آن در مواردی که فروش موقوفه مجاز باشد، بنا به شرایط ذکرشده، اجازه رییس سازمان اوقاف به عنوان نماینده ولی‌فقیه برای فروش لازم و ضروری است.

دلیل شرعی، علت برخی مخالفت‌ها با مجاز نبودن تبدیل وقف

در خصوص دلایل مخالفت برخی افراد با مجاز نبودن فروش یا تبدیل وقف باید گفت که دلیل عمده این افراد، شرعی و به دلیل فلسفه وقف است. زیرا بنا به تعریف، کارکرد، مقتضای ذات و اثر اصلی وقف این است که عین مال از هر گونه نقل و انتقالی مصون شود و تنها منافع آن به راهی که واقف پیش‌بینی کرده است، اختصاص یابد.

بنابراین برخلاف این اصل، فروش یا تبدیل وقف نیاز به دلیل و مجوز قانونی و شرعی دارد.به همین دلیل در مواردی نیز که بر اساس قوانین خاص مانند قانون اصلاحات ارضی یا قوانین کشت موقت و قوانین مشابه، اراضی موقوفه به فروش رسیده یا با اجرای این قوانین انتقال پیدا کرده است، قانونگذار با وضع دو قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه در سال 71 و قبل از آن، نقل و انتقالات ناظر به موقوفه را ولو این که در ازای قوانین خاص مثل قانون اصلاحات ارضی بوده باشد، باطل کرده است.

بر اساس ماده 89 قانون مدنی، ﻫﺮﮔﺎه ﺑﻌﺾ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺧﺮاب ﯾﺎ ﻣﺸﺮف ﺑﻪ ﺧﺮاﺑﯽ شود، ﺑﻪ ﻃﻮری که اﻧﺘﻔﺎع از آن ﻣﻤﮑﻦ ﻧﺒﺎﺷﺪ، ﻫﻤﺎن ﺑﻌﺾ، ﻓﺮوﺧﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد ﻣﮕﺮ اﯾن که ﺧﺮاﺑﯽ ﺑﻌﺾ، ﺳﺒﺐ ﺳﻠﺐ اﻧﺘﻔﺎع ﻗﺴﻤﺘﯽ ﮐﻪ ﺑﺎﻗﯽﻣﺎﻧﺪه اﺳﺖ، ﺑﺸﻮد، در اﯾﻦ ﺻﻮرت ﺗﻤﺎم ﻓﺮوﺧﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد. این ماده ناظر به مواردی است که قسمتی از مال موقوفه مشرف به خرابی است و قسمت دیگر آن سالم است یعنی امکان تبعیض در مال موقوفه وجود دارد.

به طور مثال در مورد ملکی که چند قسمت دارد و تمام بخش‌های آن نیز وقف شده است و بخشی از آن در حال تخریب اما قسمت دیگر آن قابل استفاده است، باید گفت که قسمتی از ملک که مشرف به خرابی است، فروخته می‌شود اما بخش قابل استفاده باقی می‌ماند.

فروش موقوفه مجاز نیست مگر در موارد خاص

اصل بر این است که فروش موقوفه مجاز نیست مگر در موارد خاص. همچنین اگر این شرایط درباره قسمتی از موقوفه صادق باشد، برای همان قسمت اعمال می‌شود و به همه موقوفه تسری پیدا نمی‌کند. مورد وقف باید از ابتدا طبق نظر واقف مورد استفاده، عمل و اجرا قرار گیرد و به طور طبیعی وقتی چنین تغییر و تحولی نیز در آن صورت می‌گیرد، عوض در همان راهی که توسط واقف پیش‌بینی شده یا راهی که به نیت و مقصود واقف نزدیک‌تر است، هزینه می‌شود.

به طور مثال اگر ساختمانی که وقف دانشگاه شده، در شرف خرابی باشد و کسی قادر به تعمیر آن نباشد، در صورت فروش به عنوان ملک کلنگی، وجه حاصل از آن به هزینه‌های دانشگاه اختصاص می‌یابد.

بیشتر بخوانید:

وقف اموال در قانون چه شرایطی دارد ؟