بررسی نکات حقوقی کسری یا اضافه مساحت زمین یا باغ

کسری یا اضافه مساحت زمین یا باغ

در رابطه با اضافه یا کسری مساحت زمین یا باغ حسب مورد ممکن است با مصادیق زیر مواجه شویم و با توجه به هر یک از این موارد با چالش و حکم قانونی متفاوتی در دعاوی ملکی مواجه هستیم لذا می‌بایست حسب مورد در هر یک از موارد زیر با توجه به قانون عملکرد مناسبی داشته باشیم.

۳ حالت مختلف در صورت کسر یا اضافه مساحت زمین

مواردی که حدود زمین با متراژ مشخص نشده باشد و فقط حدود اربعه آن مشخص شده باشد ، به این موارد که اصطلاحا املاک حد به حد گفته می‌شود و بیشتر برخی سندهای قدیمی به این شکل هستند و در حال حاضر با توجه به ارزش بالای املاک و پیشرفت تکنولوژی سند حد به حد صادر نمی‌شود.

در این گونه اسناد مساحت در سند صفر درج شده و فقط حدود اربعه مشخص شده است در صورت خرید این گونه املاک فروشنده مساحت دقیقی را اعلام نمی‌کند و مساحت به صورت حدودی تعیین می‌شود. در صورت کسر یا اضافه بنا نه خریدار و نه فروشنده حق فسخ معامله را نخواهند داشت.

مواردی که باغ یا زمین به صورت محصور و با درج متراژ و با تعیین قیمت برای هر جز فروخته می‌شود
مثلا به گفته وکیل دو هزار متر زمین از قرار متری یک میلیون تومان، در این گونه موارد با توجه به اینکه ثمن معامله برای هر جز مورد معامله تعیین شده است.

اگر در آینده مشخص شود که مورد معامله کسری مساحت دارد، خریدار مختار است که یا معامله را فسخ و ثمن معامله را اعاده نماید یا نسبت به کسری مساحت ثمن معامله را اعاده نماید.

مثلا در این فرض زمین ۱۹۰۰ متر است و صد متر کسری مساحت دارد با توجه به قیمت هر متر که دو میلیون تومان است خریدار می‌تواند ۲۰۰ میلیون تومان از ثمن معامله را اعاده نماید.

محاسبه مساحت زمین

در فرضی که مساحت زیادتر از مقدار تعیین شده است بر عکس اختیار خریدار در این حالت فروشنده بدوا حق فسخ ندارد و ابتدا فقط می‌تواند برای دریافت ثمن اضافه مساحت به خریدار مراجعه نماید.

مثلا مساحت ۲۱۰۰ متر است فروشنده برای صد متر اضافه می‌تواند به قیمت فروش به خریدار رجوع و مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان اخذ نماید و اگر خریدار از پرداخت امتناع نمود فروشنده می‌تواند معامله را فسخ نماید.

مساحت قید صفت زمین یا باغ می‌شود

سومین حالت که به هیچ وجه معامله زمین یا باغ به این حالت توصیه نمی‌شود به این صورت است که در قرارداد بدون تعیین قیمت برای هر جز زمین یا باغ معامله می‌شود. مثلا در قرارداد درج می‌شود این باغ به مبلغ دو میلیارد فروخته شد به شرطی که دو هزار متر باشد.

در این حالت اگر باغ یا زمین کسری مساحت داشته باشد خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد و نسبت به کسری مساحت حق اعاده ثمن معامله را ندارد و اگر مساحت زیادتر از متراژ تعیین شده باشد، فروشنده فقط حق فسخ معامله را دارد و حق درخواست ثمن اضافه مساحت را نخواهد داشت.

با عنایت به موارد مطروحه فوق به نظر می‌رسد که بهترین روش برای خرید املاکی از قبیل زمین یا باغ مخصوصا در مواردی که ارزش ان زیاد است روش تصریح شده در بند ۲ باشد.

البته در هر سه حالت فروشنده و خریدار می‌توانند حسب مورد و با توجه به شرایط معامله و اعتبار طرف معامله و با لحاظ همه احتمالات با درج شروط مناسب ضمن قرارداد از زیان احتمالی خود در آینده جلوگیری کنند.

پیشنهاد می‌شود متعاملین قبل از انجام چنین معاملاتی حتما با یک وکیل ملکی یا مشاوره حقوقی ملکی مشورت نمایید تا در رابطه با کم و کیف معامله به صورت کامل توجیه گردد.

منبع : بنیاد وکلا