سند شورایی چیست و چه تفاوتی با سند محضری دارد ؟

سند شورایی چیست ؟

احتمالا برای شما هم پیامک فروش ویلا و باغ در نقاط مختلف کشور آمده است. بسیاری از این آگهی‌ها، شرایط وسوسه‌کننده‌ای هم از نظر مالی دارند. اما یک نکته اساسی در‌ خصوص بیشتر ویلاها و باغ‌های فروشی این است که سند رسمی ندارند و با اسناد شورایی خرید‌ و فروش می‌شوند. حالا سئوال مهم اینجاست که فرق یک سند شورایی با سند رسمی چیست ؟

اصلا می‌شود به چنین اسنادی در خرید و فروش اعتماد کرد ؟ در دادگاه‌ها، این اسناد شورایی چقدر اعتبار دارند ؟

به همین دلیل در این مقاله سعی کرده‌ایم شما را با سند شورایی آشنا کنیم و به این سوالات پاسخ دهیم.

سند شورایی مثل یک قولنامه غیر رسمی

مهم‌ترین نکته این است که شما بدانید اصلا سند شورایی به چه سندی گفته می‌شود. برای این منظور باید بدانید که سند رسمی چیست ؟

سند رسمی به سندی گفته می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی یا اداره‌های ثبت اسناد بر اساس مقررات قانونی تنظیم و ثبت شوند. در مقابل چنین سندهایی، سندهای عادی هستند، مثل مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌ها برای خرید و فروش املاک نوشته می‌شود. سند شورایی هم در دسته همین سندهای عادی قرار می‌گیرد.

سند شورایی در روستاها و شهرهای کوچک که دارای شورای محلی هستند نوشته می‌شود. در حقیقت سند روستایی یک نوع قولنامه است که اطلاعات و محتویات آن توسط چند نفر شاهد امضا می‌شود و بعد هم رئیس شورای محلی با مهر و امضا آن را تأیید می‌کند. سند شورای همچنین می‌تواند به تأیید شورای اسلامی شهرهای کوچک و دورافتاده هم رسیده باشد.

چقدر به اسناد شورایی می‌توان اعتماد کرد ؟

حالا سوال مهم این است که چقدر به این اسناد شورایی اعتماد کنیم ؟ به‌طور‌ کلی باید گفت که اسناد شورایی چون به تأیید شورای محلی یا شوراهای اسلامی شهرها رسیده، پس اعتبارش بیشتر از قولنامه‌های مرسوم است. اما قطعا چون یک سند عادی به حساب می‌آید به اندازه یک سند رسمی نمی‌توان به آنها اعتماد کرد.

چطور سند شورایی می‌تواند برای شما درد سرساز شود ؟

در سندهای شورایی دو مورد مهم وجود دارد که معمولا ثبت نمی‌شود و ممکن است در آینده برایتان دردسرساز شود.

• یکی این که اوقافی بودن ملک را ثبت نمی‌کنند، به همین دلیل اگر قصد خرید و فروش با سند شورایی را دارید حتما قبل از تمام کردن معامله، از دهیاری یا اداره اوقاف استعلام کنید که ملک مورد نظر شما وقفی نباشد.
• نکته دوم هم این است که کاربری املاک در این سندهای شورایی معلوم نمی‌شود. یعنی ممکن است یک زمین با کاربری کشاورزی را به شما بفروشند و بعدا متوجه شوید که اجازه هیچ‌گونه ساخت‌ و‌ سازی را در آن ندارید. حتی اگر فروشنده کاربری زمین را به شکل غیرقانونی از کشاورزی به مسکونی درآورده باشد، هم حکم به تخریب بنای ساخته شده داده می‌شود و هم به اندازه سه برابر قیمت زمین جریمه می‌شوید.

باز هم برای مطمئن شدن می‌توانید سراغ دهیاری‌ها یا اداره‌های جهاد کشاورزی بروید و نسبت به کاربری زمین استعلام بگیرید. در نقشه GIS و طرح هادی روستایی که در دهیاری‌ها معمولا موجود است به راحتی می‌توانید متوجه کاربری زمین‌ها شوید.

ویژگی‌های مثبت سند شورایی

سند شورایی تعدادی ویژگی‌های مثبت هم دارد. مثلاً شما هنگام نقل و انتقال سندهای رسمی باید کلی هزینه‌های جانبی بدهید، اما در اسناد شورایی خبری از هزینه مالیات، عوارض شهرداری، هزینه‌های انتقال سند و… نیست و سرعت انجام معامله هم بیشتر است.

آیا با سند شورایی می‌تان سند تک‌برگ درخواست داد ؟

یادتان باشد سند شورایی را هیچ جا به غیر از اداره‌های ثبت اسناد نمی‌توانید از یک سند عادی تبدیل به سند رسمی کنید. اگر خدای نکرده در این سندهای شورایی هم با فردی دیگر دچار اختلاف شوید و آن فرد مدعی ملک شما باشد، رسیدگی به این ماجرا در صلاحیت دادگاه محل ملک است.

با سند شورایی می‌توانید درخواست سند تک‌برگ رسمی کنید. یادتان باشد که این درخواست را در اداره‌های ثبت یا دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ می‌شناسند. هنگام مراجعه علاوه بر اسناد هویتی خریدار و فروشنده، باید سند شورایی که دارای مهر دهیار و شورا است همراه‌تان باشد.

حالا که شما با سند شورایی و میزان اعتبار آن از نظر قانونی آشنا شده‌اید می‌توانید اقدام به خرید زمین‌ها و ویلاهایی کنید که دارای این نوع اسناد است. حالا دیگر می‌دانید که باید حتما حواستان باشد که ملک وقفی نباشد و کاربری واقعی آن نیز همان چیزی باشد که در سند قید شده است. در ضمن می‌دانید که برای گرفتن استعلام‌های ضروری باید سراغ چه مراجعی بروید. اگر حواستان به این موارد باشد هنگام خرید زمین یا ملکی که سند رسمی ندارد گرفتار دام کلاهبرداران نخواهید شد.

تفاوت سند شورایی باسند محضری

سند محضری (شش دانگ، تک برگ و ...) یک سند رسمی محسوب میشود و دیگر اسناد مثل قولنامه، شورایی و غیره جزء اسناد عادی محسوب میشود.

سند شورایی سندی است که معمولاً در روستاها یا شهرهای کوچکی که دارای شورای محلی هستند (مثل منطقه چمستان) یا در مکانهای دور افتاده تنظیم میشود و به امضای چند شهود موثق می‌رسد و در نهایت رئیس شورای محل آن را امضا و ممهور به مهر شورای محل می‌کند. این سند عادی محسوب شده و رسمیت بخشیدن به آن در حیطه و وظایف اداره ثبت اسناد محل است و رسیدگی به هرگونه ادعا در مورد آن، در صلاحیت دادگاه محل ملک است.

سند شورایی برای املاکی صادر میشود که سند شش دانگ ملکی ندارند حال به هر دلیلی طبق اظهار متقاضی و شاهدانی که صحت آن را گواهی و امضا میکنند و سپس اعضای شورا نیز با توجه به تحقیق، از صحت مطالب درج شده آن را تایید می کنند.

اما سند شش دانگ سندی است که در اداره ثبت اسناد منطقه و کل کشور دارای مدارک و مستنداتی می باشد که با یک استعلام ساده از طرف دفاتر اسناد رسمی، صحت آن مورد تایید قرار میگردد ولی سند شورایی هیچگونه سابقه ای در دفتر اسناد ملکی کل کشور ندارد.

سند محضری سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و از هر حیث قابل اطمینان و درست بوده چرا که مسئولیت تنظیم آن و اخذ مدارک با مسئول دفتر خانه میباشد و سند رسمی محسوب میشود با این تفاوت که چون در مرجع قانونی بنام دفتر اسناد رسمی تنظیم شده لذا انکار و تردید بر آن فقط در صلاحیت دادگاه صلاحه میباشد که دادگاهها نیز 99 درصد به سلامت محتوای آن رای میدهند و در کلیه مراجع اعم از قانونی و غیر قانونی و حتی در کشورهای دیگر قابل استناد میباشد و... ولی سند شورائی سندی است که معمولا در روستاها و یا شهرهای کوچکی که دارای شورای محلی هستند و یا در مکانهاهای دور افتاده تنظیم میشود و بر اساس آن محتویات ومندرجات در آن برگه که آن را سند مینامید را تایید و به امضای چند شهود موثق میرسانند و در آخر فردی که رئیس شورای محل نام دارد آن را امضا و ممهور به مهر شورای محل میرساند.

این سند عادی محسوب شده و رسمیت بخشیدن به آن در حیطه و وظایف اداره ثبت اسناد محل بوده و هرگونه ادعا و انکار به آن ممکن و رسیدگی نیز در صلاحیت دادگاه محل ملک میباشد و اطمینان به آن منوط به شناخت طرفین اصحاب معامله است مثل این که دو برادر یا هم ولایتی ملکی را بفروشند و مبایعه نامه عادی تنظیم و آن را به نزد شورا ببرند تا بدان گونه که گفته شد تایید شود ضمنا" بسیاری اسناد هستند که چون قابلیت افراز نداشته اند و درهمین تهران نیز مشاهده مینمایید (مناطق تهرانسر) و مالکین آنها زمین را بشکل قطعه بندی درآورده و دست به دست به همین شکل فروخته اند نیز مشمول اسناد شورائی است که اداره ثبت محل با توجه به مقررات و تشریفات قانونی و... طبق مواد 147و148 قانون ثبت نسبت به آنها در صورت عدم تعارض سند صادر مینماید.

بیشتر بخوانید:

سند عادی چگونه لازم الاجرا می‌شود ؟

مراحل تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی