شرایط و روشهای فسخ سرقفلی

فسخ سرقفلی و راههای انجام آن

بین موجر و مستأجر روابط مختلفی وجود دارد که توجه به آن‌ها دارای اهمیت گسترده‌ ای است. از جمله واژگانی که می‌توانید در مباحث حقوقی ملکی بشنوید، سرقفلی است. سرقفلی توانسته است در مکان‌های تجاری و اداری از اعتبار بالایی برخوردار باشد.

از سرقفلی به‌ عنوان یک مال غیرمنقول یاد می‌شود. سرقفلی به مبلغی اشاره دارد که مستأجر باید نسبت به پرداخت آن در جهت گرفتن حق پیشه یا تجارت اقدام کند. از آنجا که این حق قابل‌ انتقال است، نیاز است درباره فسخ سرقفلی اطلاعات کافی داشته باشید.
هر گونه بی اطلاعی و عدم دقت در مورد سرقفلی ، ممکن است موجب بروز اختلاف میان مالک و مستاجر گردد.
در نتیجه مطالبه سرقفلی سرآغاز یک دعوی حقوقی خواهد بود و دعوای بر سر تخلیه مغازه دارای سرقفلی میان موجر و مستاجر شکل خواهد گرفت.
حتی ممکن است نیاز به استفاده از وکیل سرقفلی و تنظیم دادخواست و طرح دعوا در مراجع قضایی ضرورت پیدا کند.

موارد فسخ کردن سرقفلی شامل چه گزینه‌هایی می‌شوند؟

بطورکلی بر اساس قوانین موجود مالک نمی‌تواند نسبت به ابطال سرقفلی اقدام کند. مگر اینکه شرایط خاصی بوجود آیند. بر اساس این شرایط مالک می‌تواند از مستاجر بخواهد تا ملک را تخلیه کند.در ادامه به بررسی این موارد خواهیم پرداخت؛ پس دنبال‌ کننده ما باشید.

اولین گزینه: زمانی که شغل تغییر داده شود

تغییر شغل یکی از اصلی‌ترین دلایل فسخ سرقفلی است. زمانی که حق کسب‌ وکار به کسی داده شود؛ اما فرد از این حق در راستای راه‌اندازی یک شغل دیگر استفاده کند، مالک می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

به‌عنوان‌مثال تصور کنید حق سرقفلی برای شغلی همچون کتاب‌فروشی است. مستأجر بجای اینکه یک کتاب‌ فروشی راه بیندازد، از حق خود در راستای تأسیس میوه‌ فروشی استفاده نماید.

در این شرایط مستأجر به حقوق و شرایط پایبند نبود ولذا مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند. البته اگر این موضوع قبلاً با مالک در میان گذاشته شده بود، هیچ منافاتی وجود نداشت.

در قرارداد می‌توان بصورت کامل شرایط مورد نیاز را ذکر کرد. به‌عنوان‌مثال می‌توان اینطور بیان کرد در صورتیکه مستأجر از حق سرقفلی خود در جهت راه‌اندازی یک شغل دیگر استفاده کند، مالک این حق را خواهد داشت تا ملک را تخلیه کند.

دومین گزینه: وقتی تعدی و تفریط انجام می‌شود

دومین دلیلی که می‌تواند باعث فسخ قرارداد شود، تعدی و تفریط است. همان‌طور که اشاره کردیم در قرارداد شرایط مختلفی ذکر می‌شوند. درصورتی‌که مستاجر یا دارنده حق سرقفلی ، از حد و حدودی که برای او مشخص شده پا را فراتر بگذارد، می‌توان قرارداد را فسخ کرد.

به‌ عنوان‌ مثال ممکن است مستاجر بدون اجازه مالک ، در ظاهر ساختمان تغییراتی را اعمال کند. با انجام این تغییرات ، مالک می‌تواند اقدامات اساسی در راستای تخلیه به انجام برساند. این مورد به تعدی اشاره دارد.

تفریط نیز تا حدودی به تعدی شباهت دارد؛ اما در جهت عکس . یعنی ممکن است مستأجر در راستای ساختمان کارهایی را که باید انجام میداده ، مسبت به آن کوتاهی کند. در نتیجه ساختمان بدلایل مختلف دچار تخریب ، ریزش ، آتش سوزی و …. شود .
یا اینکه مستاجر ، عوارش شهرداری را پرداخت نکند و شهرداری مغازه را پلمپ نماید.
هرگاه بر اثر تفریط ، قرارداد باطل و فسخ شود، مالک دیگر نیاز به پرداخت هزینه‌ نخواهد داشت.

سومین گزینه: زمانی که سرقفلی به شخص دیگری انتقال داده می‌ شود

گاهی اوقات ممکن است مستأجر حق سرقفلی را به فرد دیگری واگذار کند. در این شرایط نیز مالک حق این را دارد تا نسبت به فسخ سرقفلی اقدامات لازم را انجام دهد.
این شرط تنها زمانی باعث فسخ می‌شود که امورات مربوط به انتقال به‌صورت غیرقانونی انجام شده باشند. موارد مختلفی وجود دارند که می‌توانند باعث غیرقانونی شدن انتقال سرقفلی شوند.

به‌عنوان‌مثال اگر اجازه انتقال داده نشده و مستاجر ، سرقفلی را نیز انتقال داده باشد، در آن صورت این کار کاملاً غیرقانونی تلقی می‌شود.
با این کار مالک از این حق برخوردار است تا در کنار فسخ حق سرقفلی، بدنبال تخلیه ملک باشد. پس بطورکلی می‌توانیم بگوییم انتقال سرقفلی به غیر ، تنها با دستور مالک اصلی می‌تواند انجام بگیرد.

چهارمین گزینه: زمانی که اجاره‌بها پرداخت نمی‌شود

آخرین دلیلی که می‌توانیم برای فسخ سرقفلی برشماریم، عدم پرداخت اجاره‌ بها است. مستاجر در مدت مقرر باید مبلغ اجاره تعیین‌ شده در قرارداد را به مالک پرداخت کند.

اگر با گذشت یک ماه ،اجاره‌ بهای سرقفلی پرداخت نشد، در این صورت مالک این حق را دارد تا قرارداد را فسخ کند.
چنانچه مدت‌زمان عدم پرداخت اجاره‌ بها به سه ماه برسد، در آن صورت مالک این حق را خواهد داشت تا ملک را بصورت کامل تخلیه کند.

چه زمانی می‌توان نسبت به تخلیه سرقفلی اقدام کرد؟

گاهی اوقات در کنار فسخ سرقفلی، مالک به دنبال تخلیه است. اگر در این زمینه مستأجر هیچ کار غیرقانونی انجام نداده باشد، در آن صورت مالک با پرداخت مبلغی ملک را باید تخلیه کند.

• نوسازی می‌تواند یکی از دلایل تخلیه باشد.
• همچنین گاهی اوقات موجر قصد دارد از مکان مورد نظر در جهت راه‌ اندازی یا اشتغال‌ زایی بهره ببرد.
• در این شرایط می‌توان دستور تخلیه را از مرجع قضایی دریافت کرد.
• نیاز شخصی برای سکونت یکی دیگر از دلایل تخلیه بحساب می‌آید.
• بطورکلی برای اینکه نسبت به تخلیه و فسخ اقدام کنید، نیاز است به دادگاه صالح مراجعه نمایید.
• در این موارد ، وکیل سرقفلی می‌تواند به کمک شما بیاید و روند جریان امور را سرعت ببخشد.

همچنین بخوانید:

سرقفلی چیست و چگونه منتقل میشود ؟

ضرورت استفاده از وکیل سرقفلی

مباحثی که دررابطه‌با حق سرقفلی وجود دارند، بسیار گسترده هستند. برای اینکه پرونده شما با موفقیت طی شود و بتوانید در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به فسخ سرقفلی اقدام کنید، به شما پیشنهاد می‌کنیم حتماً با یک وکیل مشورت کنید.
گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری با داشتن وکیل سرقفلی حرفه ای می‌تواند به شما کمک کند تا پرونده تان با موفقیت به سرانجام برسد.