قرارداد تهاتر ساختمان و تفاوت آن با قرارداد معاوضه و قرارداد فروش چیست؟

اصطلاحاتی در عرف و در میان مردم استفاده می‌شوند که گاهی با کاربرد اصلی خود در حقوق مدنی تفاوت دارند. تهاتر، یکی از همان اصطلاحاتی است که در حال حاضر در گفتار عامیانه بسیاری از مورد استفاده قرار می‌گیرد اما با تعریف مفهومی خود در حقوق مدنی متفاوت است. احتمالا شما نیز درباره نمونه قرارداد تهاتر ساختمان مطالبی را شنیده باشید و تصورتان از این قرارداد، توافقی باشد که برای معاوضه دو ساختمان انجام می‌شود. اگرچه آنچه در عرف و میان مردم اتفاق می‌افتد در واقع قرارداد معاوضه است اما حقوق مدنی تهاتر را یک عمل حقوقی معنی می‌کند که به واسطه آن، دیون (بدهکاری‌های) متقابل بدهکار و طلبکار نسبت به یکدیگر ساقط (از میان رفتن) می‌شوند.

در واقع قرارداد تهاتر در تعریف حقوق مدنی، زمانی کاربرد دارد که دو شخص نسبت به یکدیگر دیونی (بدهکاری‌هایی) داشته باشند و بخواهند آن دیون را در حق یکدیگر از بین ببرند اما آنچه مردم از تهاتر در نظر دارند، صرفا مبادله است. به همین دلیل، در ادامه این مطلب از مفهوم حقوقی تهاتر صرف نظر می‌کنیم و در خصوص کاربرد آن در معاملات مردمی صحبت خواهیم کرد.

با توجه به مقدمه‌ای که بیان شد، این قرارداد در واقع یک توافق دو جانبه برای مبادله یا معاوضه مالکیت یک ساختمان است. برای مثال، دو شخص که هر کدام به صورت مجزا مالکیت یک ساختمان را در اختیار دارند، توافق می‌کنند که به طور همزمان مالکیت ساختمان خود را به طرف دیگر منتقل کنند. به این ترتیب، در نهایت هر کدام از طرفین، مالکیت ساختمان طرف دیگر را به عهده می‌گیرد. این شیوه از توافق ممکن است در خصوص اموال دیگری نیز انجام شود. برای مثال، نمونه قرارداد تهاتر مصالح ساختمانی ، از دیگر قراردادهای متداولی است که به این شیوه مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این قرارداد، مصالح ساختمانی با مال دیگری از جمله، مصالح، ساختمان و موارد دیگر تهاتر می‌شود.

نمونه قرارداد تهاتر ساختمانی را با استناد به کدام قانون بنویسیم؟ آیا این قرارداد قانونی است؟

همانطور که در مقدمه توضیح دادیم، منظور اصلی مردم از این توافق نامه، در واقع مبادله و معاوضه اموال است. به همین دلیل ماده‌های قانونی مرتبط با این شیوه از توافق، مواد 464 و 465 قانون مدنی هستند.

ماده 464 قانون مدنی به تعریف قانونی قرارداد معاوضه می‌پردازد. مطابق تعریفی که در این ماده بیان شده است، تهاتر ساختمان یا معاوضه آن را می‌توانیم یک عمل حقوقی در نظر بگیریم که به موجب آن، یکی از طرفین قرارداد یک ساختمان را به طرف دیگر می‌دهد و در مقابل آن، ساختمان دیگری را از او می‌گیرد. این اقدام بدون در نظر گرفتن این موضوع انجام می‌شود که یک ساختمان مال مورد معامله و ساختمان دیگر، بهای مال مورد معامله باشد.

در واقع این ماده قانونی تاکید دارد که در این توافق، قرارداد فروش (قرارداد بیع) انجام نشده است و طرفین با رضایت یکدیگر، برای جابه جایی مالکیت ساختمان‌های خود توافق کرده‌اند. در ماده 465 قانون مدنی نیز مجددا به صراحت بیان شده است که در نمونه قرارداد تهاتر ساختمان (معاوضه) احکام و قوانین مربوط به قرارداد بیع، مطرح نیستند.

چند ویژگی و آثار حقوقی مهم درباره نمونه قرارداد تهاتر ساختمانی

امضای این قرارداد در حق هر کدام از طرفین، چند اثر قانونی به دنبال دارد. در ادامه به آثار قانونی و ویژگی‌های مهم آن اشاره می‌کنیم:

اولین اثر قانونی مهم در خصوص این قرارداد، مساله انتقال مالکیت است. برای مثال امکان دارد که شما یک نمونه قرارداد تهاتر مصالح ساختمانی امضا کنید و در آن قرارداد اینطور شرط شود که یک ساختمان آماده را در ازای مقدار مشخصی مصالح ساختمانی، تهاتر (معاوضه) خواهید کرد. به این ترتیب، بعد از امضای قرارداد، مالکیت ساختمان به یک طرف قرارداد و مالکیت مصالح ساختمانی به طرف دیگر منتقل خواهد شد. دومین ویژگی مهمی که می‌توانیم درباره آن صحبت کنیم، مساله الزام به انجام تعهدات قراردادی است. هر کدام از طرفین این قرارداد، در نقش انتقال دهنده و انتقال گیرنده، باید ساختمان یا مصالح ساختمانی را به طرف دیگر تحویل دهد یا تحویل بگیرد. مساله مهم در خصوص این موضوع این است که انتقال مالکیت مال موضوع این قرارداد باید دقیقا در تاریخ مقرر در قرارداد انجام شود. یعنی دو طرف نباید در انجام تعهدات و مسئولیت‌های خود در توافق، تاخیر داشته باشند. از مسائل مهمی که در هنگام تنظیم و انجام این قرارداد باید به آن توجه داشته باشید، مساله رعایت شرایط صحت قرارداد است که ماده 190 قانون مدنی (روی لینک بزنید) درباره آن توضیح می‌دهد. قصد و اراده طرفین، اهمیت و شایستگی قانونی آن‌ها، ورشکسته نبودن طرفین و معین بودن موضوع قرارداد، از مسائل مهمی هستند که باید به آن‌ها توجه داشته باشید زیرا در صورت رعایت نشدن این موارد، نمونه قرارداد تهاتر مصالح ساختمانی یا تهاتر انواع ساختمان، بی اعتبار خواهند بود.

حق حبس در نمونه قرارداد تهاتر ساختمان یعنی چه؟

طرفین نمونه قرارداد تهاتر ساختمان از حق حبس برخوردار هستند. حق حبس یک حق قانونی است که این امکان را برای طرفین قرارداد ایجاد می‌کند که انجام تعهدات قراردادی خود را به تاخیر بیندازند یا از انجام تعهدات قراردادی خود تا زمان معینی خودداری کنند. در واقع حق حبس به هر کدام از طرفین تهاتر ساختمانی این امکان را می‌دهد که انجام تعهدات خود را به زمان انجام تعهدات طرف دیگر قرارداد موکول کنند. یعنی می‌توانند اینطور بگویند که تا زمانی که طرف دیگر به تعهدات خود عمل نکند و ساختمان یا مصالح ساختمانی را تحویل ندهد، آن‌ها نیز مال موضوع مبادله را تحویل نخواهند داد.

نکته مهم در خصوص این حق این است که اشخاص حاضر در این قرارداد تا زمانی می‌توانند از حق حبس استفاده کنند که طرف دیگر، تعهدات قراردادی خود را انجام نداده باشد. یعنی هر زمانی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل کند، طرف دیگر نیز ملزم خواهد بود که مسئولیتی که به عهده دارد را انجام دهد و مالکیت ساختمان یا مصالح ساختمانی موضوع قرارداد را به طرف دیگر منتقل کند.