هزینه تعمیرات ساختمان و مشاعات آن مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی

یکی از مهمترین مسائل و مشکلاتی که این روزها در دادگاه ها با آن مواجه هستیم به اجاره نشینی و این مسئله که هزینه تعمیرات ساختمان و مشاعات آن با موجر (مالک یا صاحبخانه) است یا مستاجر ، مربوط می شود. در این نوشته سعی می کنیم به آنچه که در قوانین جاری کشور آمده است (از جمله ماده 486 قانون مدنی و سایر قوانین مرتبط) اشاره کنیم و هزینه تعمیرات را بر اساس قانون تشریح نماییم.

ابتدا به توضیحات مربوط به قوانین زیر توجه بفرمایید :

1 . ماده 486 قانون مدنی

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد.

2 . ماده 10 قانون موجر و مستاجر سال 1362 و ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌ آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. ‌مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

با توجه به مواد قانونی که به آنها اشاره نمودیم تا حدود زیادی می توان مشخص نمود که هزینه تعمیرات و خرابی های قسمت های مختلف ساختمان بر عهده مالک خواهد بود یا مستاجر. در اینجا قانون 486 مدنی و ماده 10 قانون موجر و مستاجر به صراحت اشاره می کند که تعمیرات اساسی و کلی ساختمان و تاسیسات آن به نحوی که شرایط سکونت و امکان انتفاع مستاجر را فراهم کند بر عهده موجر (مالک یا همان صاحبخانه) است. نکته مهم در این قوانین این است که به تعداد سال هایی که مستاجر از ساختمان و آلات ، ادوات و تاسیسات آن بهره می برد اشاره ای نشده است و هر زمان (چه یک سال از عمر ساختمان گذشته باشد و چه بیست سال و ...) قسمتی از ساختمان و یا تاسیسات آن (برای مثال دستگاه های سرمایشی و گرمایشی ، پمپ آب ، آسانسور و ...) به تعمیرات کلی و اساسی نیاز داشته باشند ، هزینه آن بر عهده موجر (مالک) خواهد بود و نه مستاجر. برای مثال در همان سال اول هم اگر موتور یک دستگاه سرمایشی مثل کولر آبی یا کولر گازی یا چیلر و ... دچار خرابی و یا سوختگی شود و مستاجر نتواند از آن بهره ببرد باید دستگاه تعمیر و هزینه آن نیز بر عهده مالک باشد مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف این موضوع اشاره شده باشد و هزینه ها به صورت شفاف برای هر دستگاه بین موجر و مستاجر مشخص شده باشد. در مثالی دیگر می توان به رنگ ساختمان اشاره کرد که بر فرض مثال بعد از گذشت چندین سال از عمر ساختمان ، به رنگ آمیزی دیوارها نیاز باشد که در این صورت نیز مالک باید هزینه رنگ آمیزی آن را بر عهده بگیرد چونکه از جمله تعمیرات اساسی ساختمان محسوب شده و شرایط استفاده از آن را تا چندین سال دیگر نیز فراهم می کند و موجر در ازای آن می تواند از طریق اجاره ملک در سال های آتی نیز کسب درآمد کند. حال فرض کنید که بر اثر بی احتیاطی یک مستاجر ، قسمتی از دیوارهای تازه رنگ شده به نحوی آسیب ببیند که در این صورت مستاجر موظف است که از جیب خود هزینه کرده و دیوار آسیب دیده را مجددا رنگ آمیزی نماید. بنابرین این گفته مرسوم از سوی برخی مالکان که بنده خانه یا مغازه و تجهیزات آن را سالم در اختیار مستاجر قرار داده ام و سالم هم تحویل خواهم گرفت برای زمانی است که دستگاه مورد نظر یا بخش مورد نظر از ساختمان بر اثر سهل انگاری مستاجر آسیب ببیند و نه مواردی که از کنترل مستاجر خارج است. برخی از مهمترین موارد مربوط به هزینه تعمیرات کلی و اساسی ساختمان و مشاعات آن عبارتند از :

1 . تعمیرات مربوط به درب برقی پارکینگ (برای مثال سوختن برد یا خرابی موتور و ...)

2 . هزینه های مربوط به تعمیر آسانسور (برای مثال تعمیرات موتور آسانسور ، کنترلر الکترونیکی و ...)

3 . هزینه نصب دوربین در مشاعات ساختمان

4 . معایب مربوط به سیم کشی ساختمان

5 . تعمیرات مربوط به سرویس های بهداشتی و سیفون و ...

6 . هزینه های مربوط به تعمیر لوله کشی های آب و فاضلاب و گاز

7 . تعمیرات اساسی مربوط به سیستم تهویه سرمایشی و گرمایشی (کولر ، چیلر ، موتورخانه ، آبگرمکن ، پکیج و ...)

8 . تعمیرات پمپ

9 . هزینه های عمرانی مانند تعمیر درب و پنجره ، ایزوگام پشت بام ، سقف ، دیوارها ، حیاط و ...

اما هر آنچه که مربوط به تعمیرات جزئی ساختمان و تاسیسات و مشاعات آن می شود به نحوی که شرایط استفاده مستاجر بهتر شود بر عهده مستاجر خواهد بود. برای مثال ساختمانی را در نظر بگیرید که در آن از کولر آبی استفاده می شود و مستاجر بخواهد برای عملکرد بهتر و سرمایش مطلوب تر ، پوشال های کولر آبی را تعویض نماید که در این صورت هزینه انجام این کار بر عهده مستاجر خواهد بود. البته موارد جزئی دیگری نیز وجود دارد که برخی از مهمترین مواردی که هزینه تعمیرات آن بر عهده مستاجر است عبارتند از :

1 . جایگزینی لامپ های سوخته با لامپ های نو

2 . رفع نشتی شیرهای آب (در صورتی که با کارهای جزئی مثل تعویض واشر برطرف شود)

3 . سرویس و بازدید دوره ای آسانسور و پمپ (مواردی مثل چک کردن ماهیانه عملکرد آسانسور و پمپ ، تنظیم و روغن زدن و ... که به بهبود عملکرد آن و نیز افزایش طول عمر دستگاه کمک می کند)

4 . هزینه های مربوط به رفع گرفتگی و مشکلات فاضلاب (به شرطی که بر اثر استفاده بلند مدت مستاجر باشد و به تعمیرات اساسی لوله کشی مربوط نباشد)

5 . هزینه های مربوط به تعمیر موردی پریزها و کلیدهای برق

6 . سرویس های دوره ای موتورخانه یا پکیج یا آبگرمکن یا کولر و ... در جهت بهبود کارایی دستگاه و جلوگیری از خرابی آنها

چند نکته مهم :

1 . طبق ماده 502 قانون مدنی اگر مستاجری بدون اجازه مالک (موجر) خود اقدام به تعمیر ساختمان (اعم از اصل بنا ، تاسیسات و ...) نماید نمی تواند هزینه آن را از صاحبخانه طلب نماید.

2 . در برخی موارد اگر تعیین اینکه هزینه انجام تعمیرات در یک مورد خاص بر عهده چه کسی باشد را نتوان بر اساس مواد قانونی که به آنها اشاره شد به طور صریح مشخص کرد باید به عرف جامعه توجه نمود و با پرسش از چند فرد خبره در این زمینه (برای مثال چند مشاور املاک مطمئن) به جمع بندی کلی در این خصوص رسید تا اختلاف بین موجر و مستاجر بر اساس عرف رفع شود.