دلگرم
امروز: چهارشنبه, ۲۵ تیر ۱۳۹۹ برابر با ۲۵ ذو القعدة ۱۴۴۱ قمری و ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۰ میلادی
شرایط معامله ملک در رهن بانک چگونه است ؟
0
زمان مطالعه: 6 دقیقه
برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارد اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، تغییر نام تسهیلات به نام خریدار جدید و درپی آن انتقال قانونی سند است.

معامله ملک در رهن بانک

یکی از بزرگ‎ترین مشکلات مردم در سال‌های اخیر، فروش ملک در رهن بانک است. به عنوان مثال، بسیاری از افراد ، آپارتمانی را پیش‌خرید می‌کنند که سازنده یا مالک، برای دریافت وام، اسناد مالکیت واحدهای آن‎ها را، در رهن بانک یا موسسات مالی و اعتباری گذاشته است در حالیکه مبلغ آن را قبلا از افراد دریافت کرده است. در این مقاله ابعاد این قضیه بررسی و به راهکاری برای اتخاذ بهترین روش در معامله ملک در رهن بانک پرداخته شده است.

مشکلات ملکی در رهن بانک

افرادی که قبلا واحدهای آپارتمانی ملک مورد نظر را پیش‌‌خرید کرده‌اند، برای تحویل گرفتن واحدهای خود، ناگزیرند بدهی مالک اصلی به بانک را بپردازند. الزام به پرداخت بدهی مالک اصلی، مشکلات مالی و حقوقی بسیاری برای خریداران ایجاد می‎کند.

خرید ملک در رهن بانک

برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، راه‌های زیادی وجود دارد اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، تغییر نام تسهیلات به نام خریدار جدید و درپی آن انتقال قانونی سند است.

اگر تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده و در نتیجه سند ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد، در صورت پرداخت نشدن اقساط، بانک می‎تواند از نظر قانونی ملک در رهن را توقیف کند.

در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقی‎ مانده باید توسط مالک پرداخت شود. و در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات که در اغلب موارد هم این گونه است، ملک به مزایده گذاشته می‎شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

معامله ملک در رهن بانک

تعویض سند در رهن بانک

مطمئن‎ترین روش معامله ملک در رهن بانک

زمانی که ملکی در رهن بانک است مالک نمی‎تواند به طور رسمی و محضری سند را به نام شخص دیگری منتقل کند. انتقال ملک به شخص دیگری فقط از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات توسط اولین گیرنده تسهیلات‌ موکول کرد. راه دیگر این است که طبق مقررات رسمی، خریدار جدید به جای مالک قبلی پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار خواهد گرفت.

بهترین و عاقلانه‌ترین راه معامله ملکی که سند آن در رهن بانک قرار دارد، فک رهن از طریق تسویه بدهی است.

راه مطمئن دیگردر این خصوص همانطور که اشاره شد، انتقال تسهیلات دریافت شده به نام خریدار جدید است. طی چند سال اخیر به دلیل سوءاستفاده مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن، صاحبخانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری، اجاره و … را می‌دهد.

با توجه به راهکارهای متفاوتی که در مورد معامله ملک در رهن بانک وجود دارد، کارشناسان توصیه می‌کنند قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک که خریداران باید توجه کنند، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبعآن انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی و بدون انجام مراحل اضافی همچون ارزیابی ملک، خرید اوراق و نظایر آن انجام شدنی است.

معامله ملک در رهن بانک

شرایط انتقال سند در رهن بانک

فروش املاک در رهن بانک بدون تسویه حساب

در صورتیکه افراد قصد تعویض وثیقه داشته باشند، بانک متناسب با ضوابط و دستورالعمل‌های مشخصی که در این زمینه وجود دارد اقدام به تعویض وثیقه و پذیرش وثیقه جدید می‌کند و به این ترتیب وثیقه قبلی به افراد عودت داده شده و سند آن واحد مسکونی آزاد می‌شود.

با این اقدام فرد می‌تواند علاوه بر آنکه همچنان به بازپرداخت مبلغ تسهیلات خود در قالب اقساط ماهانه تسهیلات اقدام می‌کند از طریق جابجایی وثیقه، ملک مورد نظر را به فروش برساند.

این در حالی است که در حالت کلی بدون تعیین تکلیف کردن تسهیلات از بابت تسویه و بازپرداخت کامل (فک رهن) یا انتقال تسهیلات به فرد خریدار یا واحد مسکونی دیگر، امکان فروش واحدی که به واسطه دریافت تسهیلات در رهن بانک قرار گرفته است وجود ندارد.

روش های تعویض وثیقه

فرد می‌تواند از دو روش اقدام به تعویض وثیقه کند؛

  1. یک روش آن است که سند ملک دیگری که به نام خودش است را برای تعویض وثیقه به بانک ارائه کند و در قبال آزاد شدن سند ملکی که در رهن قرار دارد ملک دیگری را که تحت مالکیت وی قرار دارد را در رهن قرار دهد؛همچنین می‌تواند اقدام به ارائه سند ملکی کند که به نام شخص دیگری غیر از خودش است
  2. در حالتی که ملک معرفی شده تحت مالکیت و به نام خود فرد است چنانچه ملک بعد از تاریخ دریافت تسهیلات به نام وی شده است مانعی از بابت تعویض وثیقه وجود ندارد و فرد می‌تواند با معرفی آن ملک و ارائه سند آن به بانک اقدامات لازم به منظور تعویض وثیقه را انجام دهد.

لازم است در این شرایط ملکی که برای تعویض وثیقه به بانک معرفی می‌شود بعد از زمان دریافت تسهیلات به نام فرد شده باشد و این موضوع یکی از شروط اصلی تعویض وثیقه در چنین حالتی است.

معامله ملک در رهن بانک

شرایط فروختن ملکی که در رهن بانک است

تعویض وثیقه در شرایطی ملک به نام دیگری باشد

در شرایطی که ملک به نام فرد دیگری است نیز مانعی از بابت تعویض وثیقه وجود ندارد؛ اما در این حالت تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ یعنی فرد تنها مجاز است بین شش ماه تا یکسال وثیقه ملک تحت مالکیت فرد دیگری را به عنوان وثیقه تعویضی به بانک ارائه کند؛ در طول این مدت فرد باید اقدام به خرید ملکی به نام خود کند و با معرفی ملک جدید به بانک، ملک تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.

در واقع در صورتی که ملک به نام شخص دیگری باشد امکان تعویض وثیقه به صورت دائمی وجود ندارد و این امکان در واقع یک فرصت موقت است تا فرد بتواند در این فاصله زمانی اقدام به خرید ملک جدید کند


  • منبع
  • دلتا
دیدگاه ها

شما هم می توانید نظرات خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید
تبلیغات مشاغل
Ad · www.samamoshaver.ir

ثبت شرکت در اصفهان

Ad · www.delgarm.com

قیمت روز کولر گازی

Ad · www.soorban.com

سالن عقد

Ad · www.newslaw.net

اخبار حقوقی

Ad · www.delgarm.com

تعبیر خواب

Ad · www.delgarm.com

تست عشق

Ad · www.sokhansarayan.com

آموزشگاه زبان اصفهان

hits
statcounter