نکات ضروری و حقوقی مالک و مستاجر در اجاره ملک

نکات ریز اجاره نشینی

اجاره ملک برای مستاجران همیشه با سختی‌هایی مواجه بوده است. از انتخاب محله و بررسی قیمت‌ها تا تنظیم اجاره‌نامه و مذاکره برای اجاره‎بها… و نیز روزهایی که باید برای اجاره ملک خیابان‌ها و محله‌ها را جستجو و خستگی زیادی را تحمل کرد.

اما اگر افراد با توجه به قوانین رهن و اجاره اقدام به انعقاد قرارداد کنند، از بروز بسیاری از مشکلات پیشگیری می‌شود.

انواع اجاره

1. اجاره خانه و آپارتمان مسکونی؛ در این نوع اجاره، مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده، خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره می‌کند. موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش یا ودیعه، از مستاجر دریافت می‌کند و مبلغی نیز ماهانه به عنوان اجاره‌بها تعیین می‌شود.
2. اجاره مغازه و محل کسب؛ گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب مانند طلافروشی، سوپرمارکت، خیاطی یا مغازه لوازم الکتریکی، مغازه‌ای را اجاره می‌کند. در این نوع اجاره‌ها، موجر معمولا مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می‌کند.

شرایط اجاره

• موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره دهد. مستاجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
• مدت اجاره باید معین باشد؛ اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می‌شود.
• موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند؛ بنابراین کودکان غیربالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند. قیم این افراد می‌تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.
• اجاره کتبی؛ طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد نیز زیر آن را امضا کنند همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا دو طرف بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند. اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

قانون اجاره نشینی

تکالیف موجر

تحویل مورد اجاره به مستاجر؛ موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره، خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر دهد.

بازگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه؛ چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر گرفته می‌شود، موجر در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند.

انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره؛ اگر موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت‌بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم باشد، موجر باید آن را انجام دهد.

تکالیف مستاجر

پرداخت کرایه؛ معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد، مستاجر باید به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.

در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره بها نمی‌پردازد. در مواردی که مستاجر، خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، معمولا مبلغ پیش‌پرداخت زیاد است و به همین دلیل معمولا کرایه‌ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش‌پرداخت کم باشد، موجر اجاره‌بها (کرایه) نیز دریافت می‌کند.

1. تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
2. انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره؛ اگر خانه یا مغازه نیاز به مواردی از قبیل رنگ‌آمیزی یا تعویض لامپ‌ها یا پریز و کلید برق و قفل در‌ها داشته باشد، مستاجر خود باید این کار‌ها را انجام دهد.
3. پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ؛ چون مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، هزینه‌های آن را نیز خود باید بپردازد. حق شارژ را نیز خود مستاجر باید پرداخت کند.
4. جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر؛ اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور، انجام این تعمیرات با موجر است؛ لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.
5. خودداری از ورود خسارت به محل اجاره؛ مستاجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خود آن را جبران کند.
6. خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره‌ای؛ اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مانند طلافروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره‌سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

نکات قرارداد اجاره

حقوق مستاجر

در خانه یا آپارتمان مسکونی؛ مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده‌اش خانه‌ای را اجاره می‌کند بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد.

اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می‌تواند آن را از موجر پس بگیرد. اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستاجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد.

در مغازه و محل کسب؛ در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب، مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، اشتغال یابد.

بنابراین در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد. در این نوع از اجاره، موجر معمولا با گرفتن سرقفلی مغازه‌اش را اجاره می‌دهد.

در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد. سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.

حقوق موجر

دریافت اجاره‌بها در مواعد مقرر.

حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد؛ در این مورد باید به اجاره محل کسب‌هایی که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده است، توجه کرد؛ چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی‌شود.

حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات

قوانین مالک و مستاجر مغازه

نکات ضروری در اجاره ملک

1. مدت اجاره باید معین باشد در غیر این‎ صورت اجاره باطل است. معمولا این مدت برای یک سال تعیین می‎شود.
2. اگر بعد از قرارداد معلوم شود عین مستاجره (ملک مورد اجاره) ایراد دارد، مستاجر حق فسخ دارد.
3. موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد کند، مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.
4. تعمیرات و مخارجی که برای مورد اجاره و امکان بهره‌برداری از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آن که در اجاره‎نامه خلاف آن قید شده باشد.
5. مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده برای پرداخت اجاره‌بها در قرارداد، آن را پرداخت و رسید تحویل بگیرد.
6. یکی از نکات حقوقی اجاره خانه این است که عقد اجاره ملک با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‌شود.
7. مستاجر حق انتقال ملک مورد اجاره را به شخص دیگری ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.
8. اگر مستاجر بدون اجازه موجر در ملک اجاره‌ای تعمیرات و تغییراتی صورت دهد حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر می‎بایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.
9. موجر حق دارد در صورت ساخت و ساز یا کاشتن درخت توسط مستاجر در زمین اجاره‌ای بدون اجازه او، آن را از بین ببرد.

نکته حائز اهمیت دیگر در زمینه تنظیم اجاره‌نامه این است که به جز موجر و مستاجر، باید دو نفر دیگر به عنوان شاهد قرارداد اجاره را امضا کنند.

بر هم زدن قرارداد اجاره

فسخ قرارداد از سوی مستاجر؛ معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره، موضوع را به موجر اعلام کند.

در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر، قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی، خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می‌گیرد.

گاهی خانه یا مغازه، معیوب و ناقص است. به عنوان مثال، موجر اعلام می‌کند خانه‌اش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد؛ در حالی که چنین نیست یا موجر اعلام می‌کند خانه‌اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده است. در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند. برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است.

1. فسخ قرارداد از سوی موجر؛ اگر مستاجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را برهم بزند. همچنین اگر مستاجر به گونه‌ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود، موجر می‌تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد. اگر منع مستاجر ممکن نبود، موجر می‌تواند اجاره را بر هم بزند.
2. توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد؛ اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند، این عمل را اقاله می‌گویند. معمولا هر قراردادی را می‌توان با توافق دو طرف آن بر هم زد.