دلگرم
امروز: جمعه, ۰۹ خرداد ۱۳۹۹ برابر با ۰۵ شوّال ۱۴۴۱ قمری و ۲۸ مه ۲۰۲۰ میلادی
قوانین و نحوه تخلیه اماکن تجاری چگونه است ؟
2
زمان مطالعه: 8 دقیقه
در تخلیه اماکن تجاری اولین و مهم ترین موضوع تشخیص قانون حاکم است به عبارت دیگر در حال حاضر حسب مورد چند قانون متفاوت می تواند به رابطه ی موجر و مستاجر اماکن تجاری حاکم باشد.

قانون تخلیه اماکن تجاری

قوانین حاکم در دعاوی موجر و مستاجر اماکن تجاری عبارتند از :

  1. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356.
  2. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376.
  3. مقررات قانون مدنی در باب اجاره.

البته گذشته از اینها توجه به قانون سال 39 و قانون سال 62 و چند قانون دیگر برای فهم و تفسیر موضوع خالی از وجه نیست.

نکات مهم تخلیه اماکن تجاری

1- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356،

کلیه قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از 26 مرداد سال 1376 منعقد شده باشد مشمول قانون سال 1356 است.

مهمترین نکته این قانون این است که پایان قرارداد اجاره دلیل تخلیه نیست و موجر برای تخلیه حتما باید دلایل مشخصی که در ماده 14 و 15 همان قانون احصا شده است را داشته باشد.

قراردادهایی مشمول 1356 بسیار پیچیده و فنی است و به جرات می گوئیم که حتی هر وکیل دادگستری هم لزوما اشراف و احاطه به مقرارت این قانون ندارد و دیگر اینکه این قانون آنقدر پی یده است که صرف با خواندن متن آن موجر و مستاجر نمی توانند از حقوق خود مطلع شوند و مشورت با وکیل پایه یک دادگستری و وکیل متخصص دعاوی اجاره اماکن تجاری و وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ضرورت دارد.

2- قراردادهای تحت حکومت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376،

خصوصیت بارز این قانون این است که انقضا مدت، دلیل تخلیه محسوب می شود و دیگر اینکه موجر به هر دلیلی که تخلیه مستاجر را بخواهد باید سرقفلی وی را به نرخ روز پرداخت کند البته این در صورتی است که مستاجر در شروع اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد.

3- قراردادهای تحت حکومت قانون مدنی،

ساده ترن نوع اجاره همین است به این معنا که بعد از سال 1376 موجر و مستاجر برای اجاره مکان تجاری باهم توافق می کنند و مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر داده نشده که در این حالت در صورت انقضای مدت موجر بدون پرداخت هیچگونه وجهی و در زمان کوتاهی در قالب دستور تخلیه می تواند مستاجر را تخلیه کند.

به عبارت دقیقتر هر قراردادی که شرایط ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نداشته باشد و بعد از 26/5/1376 منعقد شده باشد مشمول قانون مدنی است.

قانون تخلیه اماکن تجاری

نحوه تخلیه اماکن تجاری

برای رسیدگی به دعاوی اماکن تجاری، قانونگذار صلاحیت رسیدگی به آن را به دادگاه‌های عمومی واگذار کرده است که در این زمینه قانونگذار تشریفات پیچیده قرار داده است که افراد با تضمین وقت و توافق طرفین به دادگاه دعوت می‌شوند‌.

دادگاه با تضمین وقت و توافق از طرفین دعوت می‌کند تا در جلسات حضور داشته باشند و با رعایت مقررات حکم تخلیه صادر می‌شود.

این وکیل دادگستری بیان کرد: در جلسات رسیدگی دادگاه‌ وضعیت ملک که مشمول حق کسب و سرقفل می‌شود نیز مدنظر قرار گرفته می‌شود بر اساس به ‌حقوق کسبی مستاجر رسیدگی می‌شود.

الزامی به حضور مستاجر در دادگاه نیست و ابلاغ واقعی طبق مقررات انجام می‌شود یا اگر آدرسی در کار نیست و مستاجر شناخته شده نباشد، ابلاغ از طریق آگهی روزنامه منتشر می‌شود.

اگر مستاجر در جلسات دادگاه حضور نداشته باشد نیز قانونگذار حق واخواهی به آنها را داده ‌ پیش‌بینی شده است و می‌تواند مستاجر واخواهی کند‌.

بعد از صدور حکم دادگاه، مراحل ابلاغ حکم طی می‌شود و 20 روز زمان برای تجدیدنظر فرصت وجود دارد، اگر در این مدت اعتراضی نشود، رای قطعی می‌شود.

تخلیه ملک ظرف مدت 10 روز

طبق قانون اجرای احکام مدنی، محکوم علیه یا همان مستاجر ظرف 10 روز مکلف است تا نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام کند اگر تخلیه صورت نگرفت این کار به دستور دادگاه و با حضور ماموران اجرای احکام(کلانتری محل) صورت می‌گیرد.

اگر مستاجر حقوقی دارد و وجهی به مالک پرداخت کرده است، موجر باید وجه مورد نظر را به حساب دادگستری واریز کند تا مستاجر بتواند مبلغ مورد نظر را دریافت کند؛ در قانون این موضوع در مورد حمایت از حقوق مستاجر مدنظر قرار گرفته شده است.

با واریز وجه به حساب دادگستری، از اقامه دعاوی دیگر از سوی مستاجر برای مطالبه وجه پیش‌پرداخت پیشگیری می‌شود.

نحوه تخلیه اماکن تجاری

مقررات سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

در قوانین قبل از انقلاب از جمله قانون روابط موجر و مستأجر سال 1339 و سال 56، قانونگذار از واژه رایج سرقفلی یا حق سرقفلی استفاده نکرده و در اولی عبارت حق کسب و پیشه یا تجارت و در دومی عبارت حق کسب یا پیشه یا تجارت را به کار برده است.

اما در قوانین بعد از انقلاب قانونگذار صراحتاً در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 به صراحت از عنوان سرقفلی نام برده است.

در خصوص تعریف سرقفلی بعضی اساتید اینگونه سرقفلی را تعریف نموده اند:

وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد، در واقع پولی است که موجر در آغاز انعقاد عقد اجاره از مستأجر می گیرد و این وجوه زائد بر اجور است.

نکته1:

میزان و مبلغ این وجه به موفقیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد و در نهایت این مالک و موجر هستند که رقم آن را تعیین می کنند و داوطلب اجاره، مخیر در پذیرش یا رد پیشنهاد موجر است لکن اختیار قانونی در تغییر آن ندارد.

نکته 2:

سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود نه به مستأجر اول و لذا شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی (شغل) در تعیین میزان آن تأثیری ندارد.

نکته 3-

در هر حال در حلیت و مشروعیت سرقفلی تردیدی وجود ندارد.

قانون تخلیه اماکن تجاری

نکته 4-

آنچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستأجر مورد بحث قرار گرفته است سرقفلی به معنی فوق الذکر نیست بلکه همان حق کسب و پیشه و تجارت است که پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی از ناحیه صاحب حق کسب و پیشه تجارت (یعنی مستأجر) در ید اجاره به مالک فقط یکی از عوامل مؤثر در میزان و مقدار آن است.

نکته 5-

این حق قائم و مربوط به محل است نه شخص یا شغل وی، در حالی که حق کسب پیشه و تجارت چنین نیست و نوع شغل یکی از امور مهم در تعیین میزان آن است.

نکته 6-

در تعیین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی ندارد و داوطلب اجاره محل تنها اختیار رد یا قبول خواسته مالک را دارد اما در مورد حق و کسب و پیشه و تجارت چنین نیست و دادگاه صالح در قضیه دخالت می کند و چنانچه طرفین در مورد میزان و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت توافق و تراضی نکنند، فصل ترافع می نماید.

نکته 7-

سرقفلی را مالک و موجر می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد، نمی تواند بعدا از مستأجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند به عبارت دیگر سرقفلی ذاتاً قابل اعتراض و اسقاط است در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت در آغاز مدت اجاره موجود نیست لذا در موقع عقد اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی برخلاف این مورد بین طرفین شرط شود طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باطل و غیر قابل ترتیب اثر است.

در هر حال علی رغم موارد فوق، اداره حقوقی وزارت دادگستری در نظریه مشورتی، قائل به وحدت مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت شده است.

در هر حال هر چند امروزه در مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت علی الخصوص در افراد عوام به ندرت به علم آمیخته شده است لکن بدیهی است که این آمیختگی و مخصوصاً در احکام قانونی و مسئول قضایی، ماهیت متفاوت این دو را تغییر نمی دهد.

در واقع حق کسب یا پیشه یا تجارت یک حق مالی است که به تدریج برای مستأجر محل کسب و پیشه حاصل می شود و قابل تقویم به پول است و در صورت تخلیه عین مستأجره باید تقویم و به مستأجر پرداخت شود و درصورت واگذاری و انتقال منافع عین مستأجره (به اذن مالک یا دادگاه) توسط مستأجر بعدی به مستأجر قبلی پرداخت می شود.

قطعا مشورت با وکیل سرقفلی، وکیل ملک، وکیل ملکی می تواند در انعقاد قراردادهای مربوط به اجاره املاک تجاری به شما کمک کند.

بیشتر بخوانید :

با مستاجری که ملک را تخلیه نمی کند چه باید کرد ؟


دیدگاه ها

شما هم می توانید نظرات خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید
hits