خرید و فروش املاک موروثی چگونه است ؟

خرید و فروش املاک موروثی

هنگامی که مالک فوت می کند بر مبنای قانون انحصار وراثت، ملک مورد نظر به وارثان انتقال می یابد (مگر این که وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد)، که ملک ورثه ای یا ملک موروثی نامیده می شود. خرید و فروش املاک ورثه در بیشتر مواقع کار پرچالشی است.

نکات مهم در معاملات املاک موروثی

حتما مالکیت و هویت اشخاصی که قصد فروش ملک ورثه ای را دارند را بررسی کنید و تاییدیه آن را دریافت نمایید. با بررسی شناسنامه و کارت ملی آن ها، در صورت حضور فردی زیر سن قانونی در میان وارثان، باید قیم وی حضور داشته باشد. زیرا در غیر این صورت بنا بر قانون نمی توان معامله را انجام داد.

قیم: فردی است که منتخب دادگاه است و اجازه فروش اموال غیر منقول وارث زیر سن قانونی را ندارد و تنها به عنوان فردی جایگزین وارث اصلی وارد این معامله می شود. همچنین شما باید از وی حتما مجوز دادگاه مبنی بر اجازه فروش ملک ورثه ای و قیم نامه را دریافت نمایید.

• بررسی کنید که در اولین صفحه سند، ملک به نام فرد متوفی باشد که به دلیل فوت وی به وراث انتقال یافته باشد.
• برای خرید ملک ورثه ای باید تمامی وارثان راضی به فروش ملک باشند. زیرا در غیر این صورت خرید ملک منع قانونی دارد.
• برای امضای مبایعه نامه نیز باید تمامی وراث یا وکیل قانونی آن ها حضور داشته باشد. در صورت حضور وکیل، حتما استعلام وکالت نامه وی را در خصوص اجازه انجام معامله و دریافت مبلغ معامله از دفاتر اسناد رسمی دریافت نمایید.
• اگر وراث در خارج از کشور اقامت داشته باشند، وکالت نامه مورد نظر باید در دفاتر کنسولی در خارج از ایران تنظیم شده باشد.
• از دریافت هر نوع مبایعه نامه یا مدرک فروش ملک که دستی تنظیم شده باشد خودداری کنید و از نوشته های رسمی استفاده نمایید.
• خریدار باید سهم هریک از وراث را به خود آن ها یا وکیل رسمی آن ها تحویل دهد
• در صورت وجود وصیت نامه و انتقال قسمتی از ملک وراثتی به فردی غیر وارثان قانونی توسط مالک متوفی، فرد ارث گرفته نیز باید در امضای قرارداد مبایعه نامه و معامله حضور داشته باشد. زیرا در غیر این صورت او این حق را دارد که معامله را باطل نماید.

چک لیست موارد مهم در خرید ملک ورثه ای

کپی مدارک باید توسط خریدار از فروشندگان (وراث) دریافت شود. دریافت این مدارک به این دلیل توصیه می شود که در صورت عدم تعهد فروشندگان بعد از تنظیم مبایعه نامه، خریدار بتواند برای دریافت حقوق خود اقدام قانونی انجام دهد.

شماره، مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات ابرازی توسط وراث اعم از :

مزایده املاک ورثه ای | تقسیم ملک موروثی از طریق مزایده

مزایده به معنی فروش چیزی به بالاترین قیمت پیشنهاد شده است. قبل از اجرای مزایده، مورد مزایده توسط کارشناس رسمی که به وسیله دادگاه انتخاب شده است، ارزیابی می‌شود و مبلغ مشخص شده توسط این کارشناس، به عنوان مبلغ اولیه معین می شود.

صدور سند مالکیت برای وارثان | لیست مدارک لازم جهت صدور سند مالکیت

برای دریافت سند مالکیت، وارثان باید پس از فوت مالک اصلی با ارائه مدارکی به اداره ثبت برای صدور سند درخواست دهند.

• درخواست صدور سند مالکیت
• اصل سند مالکیت مالک اصلی (متوفی)
• نامه انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت، گواهی است که بعد از فوت مالک، برای هر یک از وارثان یا تمامی آن ها قابل درخواست است و از طرف دادگاه پس از طی مراحل قانونی صادر می شود.

در این گواهی تاریخ و محل فوت مالک، مشخصات کامل تک تک ورثه و سهم هر یک از ارث تعیین شده است.

• فرم مالیاتی شماره 19

این فرم به وسیله اداره دارایی صادر شده و در آن مشخص می شود که مالیات بر ارث از ورثه دریافت شده است. همچنین مشخصات کامل ملک نیز در آن قید شده است.برای صدور این فرم باید ورثه عدم بدهی مالیاتی در رابطه با ارثیه داشته باشند.

فروش ملک ورثه ای در صورت راضی نبودن یکی از وراث

برای فروش ملک ورثه ای، در صورتی که یکی از وارث ، اجازه فروش ملک را ندهد و از خرید سهم دیگر وارثان نیز خودداری کند، می توان به دادگاه جهت تعیین سهم هریک از وارثان و دریافت مجوز فروش ملک مراجعه کرد.

ویژگی های املاک موروثی

املاک موروثی در واقع املاکی می باشند که صاحب ملک فوت شده است و طبق مقررات ذکر شده در قانون مدنی، به وارث یا وراث شخص فوت شده رسیده است. در صورت وجود چند وراث، وراث نسبت به اموال جای مانده از متوفی ، مالکیت مشاع دارند. یعنی وراث در جزء به جزء اموال به جای مانده از شخص متوفی با یکدیگر شریک می باشند.

معمولا وراث اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می نمایند و یا اینکه تمام آنها را به وجه تبدیل کرده و بین خود تقسیم می کنند. کسانی که قصد خرید املاک موروثی را دارند، بایستی به چند نکته توجه کنند.

سایر مواردی که در خرید املاک موروثی باید بدانید

بر اساس قانون ، وراث متوفی موظف شده اند که حد اکثر ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ فوت شخص متوفی، اظهار نامه مالیاتی بر ارث نمایند. در این اظهار نامه باید تمام دارایی ها و اموال، دیون و واجبات مالی از قبیل زکات و مالیات و … شخص متوفی ذکر شود.

سپس ممیز حوزه مالیاتی ، چنانچه اموال شخص متوفی مشمول معافیت مالیاتی نشده باشند، میزان مالیات را محاسبه نموده و آن را از وراث درخواست و دریافت می کند. خریدار ملک می تواند این مفاصا حساب مالیات بر ارث را از وراث درخواست کند و مشاهده نماید تا از وضعیت مالیاتی ملک اطلاع پیدا کند.

بررسی وجود اشخاص محجور در بین وراث و ضرورت در تعیین قیم برای آن ها زیرا طبق قانون هر گاه بین وراث غایب و محجوری وجود داشته باشد سهم او به ولی یا قیم و یا وصی او سپرده می شود.

درج نمودن شماره و مشخصات و مرجع صدور اسناد و مدارک گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه، قیم نامه در صورت وجود شخص صغیر یا شخص محجور در بین وراث و … در متن مبایعه نامه تنظیم مورد توجه قرار گیرد. بعلاوه بهتر است که خریدار تصویر مدارک و مستندات را از وراث دریافت و نزد خود نگاه دارد. زیرا ممکن است پس از تنظیم نمودن مبایعه نامه و قبل از حضور در دفترخانه ، بین وراث که در اینجا فروشنده ملک محسوب می شوند و خریدار ملک اختلافی وجود آید که باعث شود فروشندگان از تعهدات خود سر باز زده و حاضر به تنظیم سند رسمی نشوند. در این گونه موارد خریدار ملک می تواند به مراجع قضایی مراجعه و با ارائه تصویر مدارک و مستندات و اقامه دعوا در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی از حق خود دفاع کند.

بیشتر بخوانید:

انحصار وراثت برای تقسیم ارث خانه چگونه انجام می‌شود ؟

وراث متوفی چه کسانی هستند و سهم‌الارث آنها چقدر است ؟