تعریف عقد اجاره و قوانین مربوط به آن در قانون چیست ؟

زمان مطالعه: 11 دقیقه

اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌گردد. باید دانست که دو نوع اجاره، از جهت اثر عقد وجود دارد، اجاره تملیکی و اجاره عهدی که در ادامه به توضیح آن خواهیم پرداخت.

معرفی کامل عقد اجاره

اگر به قانون مدنی مراجعه کنید و به مواد مربوط به قرارداد اجاره خانه یا اجاره ملک تجاری نگاهی بیندازید، با تعریفی یک خطی که قانونگذار برای این قرارداد ذکر کرده است، روبه‌رو خواهید شد. در ماده‌ی ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره به عنوان عقدی تعریف شده است که در اثر آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌گردد.

بنابراین در قرارداد اجاره، مالکیت منافع به مستأجر انتقال پیدا می‌کند اما پیش از پرداختن به این موضوع که اصلا مقصود از مالکیت منافع چیست، لازم است به این نکته اشاره کنیم که قرارداد اجاره دارای چهار رکن اصلی است. این ارکان عبارتند از:

مؤجر (مالک یا اجاره‌دهنده)
مستأجر (اجاره‌کننده)
عین مستأجره یا مورد اجاره (آنچه اجاره داده می شود)
اجاره‌بها (بهایی که اجاره‌کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می‌کند).

مالک عین و مالک منافع

همان‌طور که ذکر شد اثر اصلی قرارداد اجاره، انتقال مالکیت منافع از موجر یا مالک به مستأجر است؛ یعنی پس از انعقاد قرارداد اجاره ملک، مستأجر مالک منافع مالی می‌شود که آن را اجاره کرده است اما مقصود از مالکیت منافع چیست ؟

برای پاسخ به این پرسش می‌توان این گونه بیان نمود که هر مالی دو بُعد دارد؛ عین و منفعت. عین همان جنبه‌ی فیزیکی و محسوس مال است؛ چیزی که قابل لمس و مشاهده است اما منفعت یک مال، قابل مشاهده یا به‌عبارت بهتر محسوس نیست.

اگر شخصی مالک عین یک مال باشد، اصولا مالک منافع آن هم هست و در این صورت می‌تواند هر نوع بهره‌ی دلخواه را از مال خود ببرد. اما در برخی مواقع نیز یک مال می‌تواند دو مالک داشته باشد؛ به‌گونه‌ای که یک نفر مالک عین مال بوده و دیگری مالک منافع آن باشد.

در قرارداد اجاره هم مالی که به اجاره داده می‌شود در واقع دو مالک دارد که در آن موجر یا اجاره‌دهنده، مالک عین مال است و مستأجر، مالک منافع آن. در واقع مستأجر با مالکیت نسبت به منافع، بر آنچه اجاره کرده است تسلط پیدا می‌کند و می‌تواند از آن بهره ببرد. لازم به ذکر است که مالکیت نسبت به عین یک مال در درجه‌ی بالاتری قرار دارد و اختیارات بیشتری را نیز برای مالک فراهم می‌کند.

برای مثال شخصی که مالک عین یک مال است می‌تواند آن را بفروشد یا به شخص دیگری اجاره دهد اما مستأجر که مالک منافع است، نمی‌تواند مورد اجاره را بفروشد بلکه صرفا می‌تواند آن را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه اجاره‌دهنده در قرارداد چنین حقی را از او سلب کرده باشد.

در واقع چنانچه مالک یا اجاره‌دهنده، حق اجاره دادن ملک را از مستأجر سلب نکند و چنین چیزی در قرارداد مورد اشاره قرار نگیرد، مستأجر می‌تواند مالی را که اجاره کرده است به شخص دیگری اجاره دهد. بنابراین حق اجاره دادن هم حقی برای مستأجر است که می‌تواند توسط مالک از وی سلب شود.

در صورتی که شخصی مال خود را اجاره دهد، با توجه به اینکه مالکیت منافع آن را به شخص دیگری واگذار کرده است، میزان اختیارات وی نسبت به مال خود کمتر می‌شود؛ برای مثال پس از انعقاد عقد اجاره، مالک موظف است مورد اجاره را به اجاره‌گیرنده تحویل بدهد و نباید کاری کند که در بهره‌بردن و استفاده کردن مستأجر از مال مورد اجاره، مانع ایجاد شود.

اقسام اجاره

ماده 467 قانون مدنی: مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

در قانون مدنی، اجاره بر سه قسم است:

اجاره اشیاء
اجاره حیوانات
اجاره اشخاص

مسئولیت‌های بعد از انعقاد قرارداد

پس از انعقاد یا شکل‌گیری عقد اجاره، حقوق و تکالیفی برای هریک از طرفین به‌وجود می‌آید. برای مثال به‌عنوان یکی از مهم‌ترین تکالیف مالک (اجار‌ه‌دهنده) می‌توان به این مورد اشاره کرد که مالک موظف است مالی را که اجاره داده است در اختیار مستأجر قرار دهد به‌گونه‌ای که وی بتواند از آن به‌طور کامل بهره ببرد.

در صورتی که اجاره‌دهنده از انجام این تکلیف خودداری کند، می‌توان از دادگاه اجبار او را درخواست نمود و چنانچه اجبار وی ممکن نباشد، مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید (برهم بزند).

در مقابل وی مستأجر هم موظف است که در موعد مقرر در قرارداد، اجاره‌بها را به مالک پرداخت کند. در صورتی که مستأجر در موعد مقرر در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت نکند، اجاره‌دهنده در ابتدا باید برای او اظهارنامه‌ای ارسال نماید.

اگر در طول یک سال دو مرتبه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها این کار را انجام دهد ولی مستأجر همچنان اجاره‌بهای خود را نپردازد، مالک می‌تواند از دادگاه بخواهد که حکم تخلیه را صادر نماید. بنابراین مالک نمی‌تواند به صرف یک بار عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر، برای تخلیه‌ی ملک درخواست نماید.

همچنین باید توجه نمود که اگر چنانچه مالک مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌ باشد، در صورتی می‌تواند تخلیه ملک خود را از مستأجر درخواست نماید که این وجه را به مستأجر پرداخت نماید. در عرف به مبلغی که مستأجر در ابتدا به‌عنوان تضمین به مالک پرداخت می‌کند، رهن گفته می‌شود.

ویژگی‌های قرارداد اجاره

تأمل و دقت در مواد قانونی ما را به این نتیجه می‌رساند که قرارداد اجاره دارای دو ویژگی بسیار مهم است. این ویژگی‌ها عبارتند از:

الف. معوض بودن

قرارداد اجاره معوض (غیر رایگان) است؛ یعنی همان‌گونه که مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود و می‌تواند از آن بهره ببرد، در عین حال نیز موظف است که مبلغ معینی را به عنوان اجاره‌بها به مالک یا اجاره‌دهنده بپردازد یا اینکه تعهد به پرداخت آن نماید. اینکه چه مبلغی و در چه بازه‌ی زمانی به‌عنوان اجاره‌بها به مالک باید پرداخت شود، به توافق مالک و مستأجر مرتبط است، اما در صورتی که در قرارداد اجاره این گونه توافق کنند که مستأجر به‌طور کلی اجاره‌بها نپردازد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود.

منظور از باطل بودن قرارداد اجاره نیز به معنای این است که این قرارداد هیچ اثری نخواهد داشت و گویا هیچ قراردادی منعقد نشده است.

معمولا در عرف به این ترتیب است که مستأجر به‌صورت ماهیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌کند اما اگر طرفین قرارداد اجاره بر پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بها توافق کنند اما زمان پرداخت آن را مشخص ننمایند، مستأجر موظف است در همان زمانِ انعقادِ قرارداد آن را بپردازد.

به‌عبارت بهتر، اگر طرفینِ قرارداد اجاره تصمیم دارند که اجاره‌بها در بازه‌ی زمانی خاصی پرداخت شود باید آن را در قرارداد به صراحت بیان کنند.

ب. موقت بودن

قرارداد اجاره یک قرارداد موقت و مدت‌دار است و نمی‌تواند به‌صورت دائمی منعقد شود. در واقع در این قرارداد مالکیت منافع برای مدت خاصی به مستأجر انتقال پیدا می کند و پس از پایان این مدت باید مستأجر آنچه را اجاره کرده است به مالک آن بازگرداند.

به همین علت اگر در قرارداد اجاره مدت زمان آن مشخص نشود یا اگر طرفین با هم توافق کنند که این قرارداد به صورت دائمی منعقد شود، قرارداد باطل خواهد بود. علت اهمیت موقت (غیردائمی) بودن عقد اجاره آن است که اگر یک نفر مالک یک مال باشد و آن را به‌صورت دائمی به یک شخص اجاره دهد با توجه به این که در این مدت مال در اختیار مستأجر خواهد بود و خودش نمی‌تواند از آن استفاده نماید، در واقع مالکیت او یک مالکیت متزلزل خواهد بود زیرا در عین حال که مالک یک مال است اما برای همیشه امکان استفاده از آن را از دست می‌دهد.

ارکان اجاره

اجاره از سه رکن تشکیل می‌شود:

عقد

عقد اجاره مانند عقدهای دیگر، به ایجاب و قبول نیاز دارد و با هر لفظی که بیانگر مقصود باشد، تحقّق پیدا می‌کند.

جریان معاطات در اجاره

در اجاره نیز مانند عقد بیع معاطات جاری است.

معاطات معامله بدون عقد است. بعضی از فقها بیع معاطاتی را به «داد و ستد بدون عقد» تعبیر کرده‌اند. مطابق لغت نامه دهخدا بیع معاطات یعنی هر یک از طرفین معامله، مالی که اراده کرده است را عوض آنچه از طرف دیگر دریافت می نماید به وی اعطا نماید، بدون این که عقد انجام شود.

لزوم عقد اجاره

عقد اجاره لازم است. از این رو، فسخ آن جز با رضایت دو طرف جایز نیست. البته بنابر قول مشهور، اجارۀ معاطاتی لازم نیست و فسخ آن برای هر یک تا زمانی که در عوض یا عین مورد اجاره تصرف نشده باشد، جایز است.

متعاقدین

در متعاقدین یعنی موجر یا اجیر از یک سو، و مستأجر از سوی دیگر، بلوغ، عقل، اختیار و ممنوع نبودن از تصرف در مال خود شرط است.
عقد در صورت نبود شرط بلوغ یا عقل، باطل است و در صورت حجر یا نبود اختیار، نافذ نیست.

عوض

معلوم، مباح و مملوک بودن، امکان استفاده از منفعت برای مستأجر، قدرت بر تحویل و امکان انتفاع از عین مورد اجاره با بقای آن مانند خانه و مغازه (نه مثل نان جهت خوردن که با خوردن، عین مال از بین می‌رود) شرایط عوض هستند.
با این تفاوت که شرط آخر، مقوّم اجاره و بقیّۀ شرایط، شرایط خارج از ماهیت اجاره‌اند.

مبطلات اجاره

اسباب بطلان عقد اجاره عبارتند از:

اقاله.
جریان یکی از خیارهای ثابت در اجاره.
مرگ یکی از دو طرف عقد بنا بر نظر مشهور قدما، لیکن نظر مشهور متأخّران، عدم بطلان آن به مرگ است.
تلف عین مورد اجاره قبل از تحویل به مستأجر یا پس از تحویل و پیش از استفاده از آن.
روشن شدن این که اجاره از اول باطل بوده

اگر معلوم شود عقد اجاره از اول باطل بوده است، موجر به اندازۀ بهرۀ مستأجر از منفعت، استحقاق اجرةالمثل دارد و اجرة المسمّی به مستأجر بازگردانده می‌شود.
ولی چنانچه عقد به یکی از اسباب فسخ مانند اقاله، در اثنای مدّت اجاره باطل شود، بنا بر قول مشهور، نسبت به مدّت پیش از بطلان، اجرة المسمّی ثابت است و نسبت به مدّت باقی مانده، اجرت دریافتی به مستأجر برگردانده می‌شود.