تعریف عقد اجاره و قوانین مربوط به آن در قانون چیست ؟

معرفی کامل عقد اجاره

اگر به قانون مدنی مراجعه کنید و به مواد مربوط به قرارداد اجاره خانه یا اجاره ملک تجاری نگاهی بیندازید، با تعریفی یک خطی که قانون­گذار برای این قرارداد ذکر کرده­ است، روبه‌رو خواهید شد. در ماده­‌ی ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره به عنوان عقدی تعریف شده است که در اثر آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می­‌گردد.

بنابراین در قرارداد اجاره، مالکیت منافع به مستأجر انتقال پیدا می­‌کند اما پیش از پرداختن به این موضوع که اصلا مقصود از مالکیت منافع چیست، لازم است به این نکته اشاره کنیم که قرارداد اجاره دارای چهار رکن اصلی است. این ارکان عبارتند از:

• مؤجر (مالک یا اجاره‌دهنده)
• مستأجر (اجاره‌کننده)
• عین مستأجره یا مورد اجاره (آنچه اجاره داده می شود)
• اجاره‌بها (بهایی که اجاره‌کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می­‌کند).

مالک عین و مالک منافع

همان‌طور که ذکر شد اثر اصلی قرارداد اجاره، انتقال مالکیت منافع از موجر یا مالک به مستأجر است؛ یعنی پس از انعقاد قرارداد اجاره ملک، مستأجر مالک منافع مالی می­‌شود که آن را اجاره کرده­ است اما مقصود از مالکیت منافع چیست ؟

برای پاسخ به این پرسش می‌­توان این­ گونه بیان نمود که هر مالی دو بُعد دارد؛ عین و منفعت. عین همان جنبه­‌ی فیزیکی و محسوس مال است؛ چیزی که قابل لمس و مشاهده است اما منفعت یک مال، قابل مشاهده یا به‌عبارت بهتر محسوس نیست.

اگر شخصی مالک عین یک مال باشد، اصولا مالک منافع آن هم هست و در این صورت می­‌تواند هر نوع بهره‌ی دلخواه را از مال خود ببرد. اما در برخی مواقع نیز یک مال می­‌تواند دو مالک داشته باشد؛ به‌گونه‌­ای که یک نفر مالک عین مال بوده و دیگری مالک منافع آن باشد.

در قرارداد اجاره هم مالی که به اجاره داده می­‌شود در واقع دو مالک دارد که در آن موجر یا اجاره‌دهنده، مالک عین مال است و مستأجر، مالک منافع آن. در واقع مستأجر با مالکیت نسبت به منافع، بر آن­چه اجاره کرده ­است تسلط پیدا می‌­کند و می‌­تواند از آن بهره ببرد. لازم به ذکر است که مالکیت نسبت به عین یک مال در درجه­‌ی بالاتری قرار دارد و اختیارات بیش­تری را نیز برای مالک فراهم می­‌کند.

برای مثال شخصی که مالک عین یک مال است می­‌تواند آن را بفروشد یا به شخص دیگری اجاره دهد اما مستأجر که مالک منافع است، نمی­‌تواند مورد اجاره را بفروشد بلکه صرفا می‌تواند آن­ را به دیگری اجاره بدهد مگر این­که اجاره­‌دهنده در قرارداد چنین حقی را از او سلب کرده باشد.

در واقع چنانچه مالک یا اجاره‌­دهنده، حق اجاره دادن ملک را از مستأجر سلب نکند و چنین چیزی در قرارداد مورد اشاره قرار نگیرد، مستأجر می‌­تواند مالی را که اجاره کرده است به شخص دیگری اجاره دهد. بنابراین حق اجاره دادن هم حقی برای مستأجر است که می­‌تواند توسط مالک از وی سلب شود.

در صورتی که شخصی مال خود را اجاره دهد، با توجه به این­که مالکیت منافع آن را به شخص دیگری واگذار کرده ­است، میزان اختیارات وی نسبت به مال خود کمتر می­­‌شود؛ برای مثال پس از انعقاد عقد اجاره، مالک موظف است مورد اجاره را به اجاره­‌گیرنده تحویل بدهد و نباید کاری کند که در بهره‌بردن و استفاده کردن مستأجر از مال مورد اجاره، مانع ایجاد شود.

اقسام اجاره

ماده 467 قانون مدنی: مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

در قانون مدنی، اجاره بر سه قسم است:

1. اجاره اشیاء
2. اجاره حیوانات
3. اجاره اشخاص
   

مسئولیت‌های بعد از انعقاد قرارداد

پس از انعقاد یا شکل‌­گیری عقد اجاره، حقوق و تکالیفی برای هریک از طرفین به‌وجود می‌­آید. برای مثال به‌عنوان یکی از مهم­‌ترین تکالیف مالک (اجار‌ه‌دهنده) می‌­توان به این مورد اشاره کرد که مالک موظف است مالی را که اجاره داده است در اختیار مستأجر قرار دهد به‌گونه‌­ای که وی بتواند از آن به‌طور کامل بهره ببرد.

در صورتی که اجاره­‌دهنده از انجام این تکلیف خودداری کند، می‌­توان از دادگاه اجبار او را درخواست نمود و چنانچه اجبار وی ممکن نباشد، مستأجر می­‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید (برهم­ بزند).

در مقابل وی مستأجر هم موظف است که در موعد مقرر در قرارداد، اجاره‌­بها را به مالک پرداخت کند. در صورتی که مستأجر در موعد مقرر در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت نکند، اجاره‌­دهنده در ابتدا باید برای او اظهارنامه‌­ای ارسال نماید.

اگر در طول یک سال دو مرتبه به علت عدم پرداخت اجاره‌­بها این کار را انجام دهد ولی مستأجر هم­چنان اجاره‌­بهای خود را نپردازد، مالک می­‌تواند از دادگاه بخواهد که حکم تخلیه را صادر نماید. بنابراین مالک نمی‌­تواند به صرف یک بار عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر، برای تخلیه­‌ی ملک درخواست نماید.

هم­چنین باید توجه نمود که اگر چنان­چه مالک مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌ باشد، در صورتی می­‌تواند تخلیه ملک خود را از مستأجر درخواست نماید که این وجه را به مستأجر پرداخت نماید. در عرف به مبلغی که مستأجر در ابتدا به‌عنوان تضمین به مالک پرداخت می‌­کند، رهن گفته می­‌شود.

ویژگی­‌های قرارداد اجاره

تأمل و دقت در مواد قانونی ما را به این نتیجه می­‌رساند که قرارداد اجاره دارای دو ویژگی بسیار مهم است. این ویژگی‌­ها عبارتند از:

الف. معوض بودن

قرارداد اجاره معوض (غیر رایگان) است؛ یعنی همان­‌گونه که مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌­شود و می‌­تواند از آن بهره ببرد، در عین حال نیز موظف است که مبلغ معینی را به عنوان اجاره‌­بها به مالک یا اجاره­‌دهنده بپردازد یا اینکه تعهد به پرداخت آن نماید. این­که چه مبلغی و در چه بازه­‌ی زمانی به‌عنوان اجاره‌بها به مالک باید پرداخت شود، به توافق مالک و مستأجر مرتبط است، اما در صورتی که در قرارداد اجاره این­ گونه توافق کنند که مستأجر به‌طور کلی اجاره‌­بها نپردازد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود.

منظور از باطل بودن قرارداد اجاره نیز به معنای این است که این قرارداد هیچ اثری نخواهد داشت و گویا هیچ قراردادی منعقد نشده ­است.

معمولا در عرف به این ترتیب است که مستأجر به‌صورت ماهیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌کند اما اگر طرفین قرارداد اجاره بر پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بها توافق کنند اما زمان پرداخت آن را مشخص ننمایند، مستأجر موظف است در همان زمانِ انعقادِ قرارداد آن را بپردازد.

به‌عبارت بهتر، اگر طرفینِ قرارداد اجاره تصمیم دارند که اجاره‌بها در بازه­‌ی زمانی خاصی پرداخت شود باید آن را در قرارداد به صراحت بیان کنند.

ب. موقت بودن

قرارداد اجاره یک قرارداد موقت و مدت­‌دار است و نمی‌تواند به‌صورت دائمی منعقد شود. در واقع در این قرارداد مالکیت منافع برای مدت خاصی به مستأجر انتقال پیدا می­ کند و پس از پایان این مدت باید مستأجر آن­چه را اجاره کرده ­است به مالک آن بازگرداند.

به همین علت اگر در قرارداد اجاره مدت زمان آن مشخص نشود یا اگر طرفین با هم توافق کنند که این قرارداد به صورت دائمی منعقد شود، قرارداد باطل خواهد بود. علت اهمیت موقت (غیردائمی) بودن عقد اجاره آن است که اگر یک نفر مالک یک مال باشد و آن را به‌صورت دائمی به یک شخص اجاره دهد با توجه به این ­که در این مدت مال در اختیار مستأجر خواهد بود و خودش نمی‌تواند از آن استفاده نماید، در واقع مالکیت­ او یک مالکیت متزلزل خواهد بود زیرا در عین حال که مالک یک مال است اما برای همیشه امکان استفاده از آن را از دست می‌­دهد.

ارکان اجاره

اجاره از سه رکن تشکیل می‌شود:

عقد

عقد اجاره مانند عقدهای دیگر، به ایجاب و قبول نیاز دارد و با هر لفظی که بیانگر مقصود باشد، تحقّق پیدا می‌کند.

جریان معاطات در اجاره

در اجاره نیز مانند عقد بیع معاطات جاری است.

معاطات معامله بدون عقد است. بعضی از فقها بیع معاطاتی را به «داد و ستد بدون عقد» تعبیر کرده‌اند. مطابق لغت نامه دهخدا بیع معاطات یعنی هر یک از طرفین معامله، مالی که اراده کرده است را عوض آنچه از طرف دیگر دریافت می نماید به وی اعطا نماید، بدون این که عقد انجام شود.

لزوم عقد اجاره

عقد اجاره لازم است. از این رو، فسخ آن جز با رضایت دو طرف جایز نیست. البته بنابر قول مشهور، اجارۀ معاطاتی لازم نیست و فسخ آن برای هر یک تا زمانی که در عوض یا عین مورد اجاره تصرف نشده باشد، جایز است.

متعاقدین

در متعاقدین یعنی موجر یا اجیر از یک سو، و مستأجر از سوی دیگر، بلوغ، عقل، اختیار و ممنوع نبودن از تصرف در مال خود شرط است.
عقد در صورت نبود شرط بلوغ یا عقل، باطل است و در صورت حجر یا نبود اختیار، نافذ نیست.

عوض

معلوم، مباح و مملوک بودن، امکان استفاده از منفعت برای مستأجر، قدرت بر تحویل و امکان انتفاع از عین مورد اجاره با بقای آن مانند خانه و مغازه (نه مثل نان جهت خوردن که با خوردن، عین مال از بین می‌رود) شرایط عوض هستند.
با این تفاوت که شرط آخر، مقوّم اجاره و بقیّۀ شرایط، شرایط خارج از ماهیت اجاره‌اند.

مبطلات اجاره

اسباب بطلان عقد اجاره عبارتند از:

1. اقاله.
2. جریان یکی از خیارهای ثابت در اجاره.
3. مرگ یکی از دو طرف عقد بنا بر نظر مشهور قدما، لیکن نظر مشهور متأخّران، عدم بطلان آن به مرگ است.
4. تلف عین مورد اجاره قبل از تحویل به مستأجر یا پس از تحویل و پیش از استفاده از آن.
5. روشن شدن این که اجاره از اول باطل بوده

اگر معلوم شود عقد اجاره از اول باطل بوده است، موجر به اندازۀ بهرۀ مستأجر از منفعت، استحقاق اجرةالمثل دارد و اجرة المسمّی به مستأجر بازگردانده می‌شود.
ولی چنانچه عقد به یکی از اسباب فسخ مانند اقاله، در اثنای مدّت اجاره باطل شود، بنا بر قول مشهور، نسبت به مدّت پیش از بطلان، اجرة المسمّی ثابت است و نسبت به مدّت باقی مانده، اجرت دریافتی به مستأجر برگردانده می‌شود.

ضمان عین در اجاره

عین مورد اجاره، نزد مستأجر امانت است.

اجاره اعیان

بنابراین وی در صورت بروز نقص بلکه تلف آن حتی در صورت شرط ضمان از سوی موجر بنا بر قول مشهور، ضامن نیست؛ مگر این که افراط یا تفریط کرده باشد.

اجاره اعمال

بنابر قول مشهور، در مورد اجارۀ عمل، در صورت شرط ضمان از سوی مستأجر، اجیر ضامن است.

موارد انحلال اجاره

در مواردی که قانون‌گذار گفته است ممکن است اجاره باطل یا فسخ شود. بعضی از آن موارد این‌گونه است:

قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره همان‌طور که بند ۱ ماده ۷ قانون روابط مالک و مستأجر مقرر می‌دارد.

انتقال مورد اجاره به غیر؛ توسط مستأجری که حق انتقال به غیر از او سلب شده است.

فسخ اجاره

در برخی موارد مؤجر یا مستأجر حق فسخ عقد اجاره را دارند.

مستأجر می‌تواند، اجاره را به خاطر تخلف شرط و یا خیار عیب فسخ نماید.

موجر نیز می‌تواند اجاره را در مواردی که قانون‌گذار بیان کرده فسخ نماید؛ مثل انتقال مورد اجاره بغیر توسط مستأجر که موجر در این مورد حق فسخ دارد.

بیشتر بخوانید:

عقد صلح در قانون چه شرایطی دارد ؟

عقد معاوضه چیست و چه تفاوتی با عقد بیع دارد ؟