دلگرم
امروز: جمعه, ۰۴ خرداد ۱۴۰۳ برابر با ۱۶ ذو القعدة ۱۴۴۵ قمری و ۲۴ مه ۲۰۲۴ میلادی
سوال درباره خرید و فروش ملک قولنامه‌ ای
1
زمان مطالعه: 7 دقیقه
شرایط و قوانین خرید و فروش ملک قولنامه ای ، این محتوا درباره‌ی شرایط و قوانین خرید و فروش ملک قولنامه ای تنظیم شده است. ملک قولنامه‌ای در صورتی‌که درست تنظیم شود، اعتبار داشته و خرید و فروش آن بلامانع است.

شرایط و قوانین خرید و فروش ملک قولنامه ای

معاملات قولنامه‌ای در شرایطی انجام می‌شوند که بنا به دلایلی مانند خلافی ساختمان، پیشروی بیش از حد، تعداد طبقات بالاتر از حد مجاز و … انتقال سند ممکن نیست.
قولنامه به منظور مهیا ساختن مقدمات عقد قرارداد (نظیر پرداخت عوارض و مالیات، دریافت مجوز از شهرداری و …) تنظیم می‌شود. به طور کلی، تعهدی که در قولنامه ثبت می‌شود مبنی بر انتقال مال مورد معامله، در زمان مشخص و پس از آماده شدن مقدمات لازم است.

قولنامه چیست؟

در برخی موارد، هنگام فروش یک ملک و یا وسیله، شرایط کاملی برای خرید و فروش مهیا نیست. برای مثال، خریدار مبلغ کافی برای خرید را ندارد.
در چنین شرایطی، طرفین قرارداد، با رضایت خود، قراردادی با یکدیگر می‌بندند تا معامله به دلیل وجود نقص‌های متداول ملغی نشود. در این معاهده، طرفین متقبل می‌شوند تا تعهد خود را در موعدی مقرر انجام دهند. به این قرارداد اصطلاحاً قولنامه گفته می‌شود.

سند قولنامه‌ای با سند رسمی چه تفاوتی دارد؟

سند قولنامه‌ای یک سند عادی است. اگر سند قولنامه‌ای به روش درست تنظیم شده باشد، منع قانونی ندارد. سند قولنامه‌ای به ثبت رسمی نرسیده و همانند سند رسمی توسط اداره‌ی ثبت تنظیم نشده است.

این دسته از اسناد، بین طرفین معامله و با توافق آن‌ها نوشته می‌شوند. در اینکه اسناد قولنامه‌ای اعتبار بسیار کمتری نسبت به اسناد رسمی، تک‌برگ و شش‌دانگ دارند، شکی نیست اما خرید و فروش با اسناد قولنامه‌ای با رعایت برخی نکات، امکان‌پذیر بوده و بدون دردسر است.

فروش قولنامه‌ای ملک

ملک قولنامه ای چیست؟

به برخی از املاک، بنا به دلایلی سند رسمی تعلق نمی‌گیرد. دلایلی مانند خلافی ساختمان، پیشروی بیش از حد، تعداد طبقات بالاتر از حد مجاز، و … مانع از این می‌شود که ملک پایان کار گرفته و سند آن رسمی باشد.

در چنین مواردی، از قولنامه برای خرید و فروش و معامله استفاده می‌شود. مواردی مانند قرار داشتن ملک در طرح‌های شهرداری و یا بنا شدن آن در زمینی که کاربری مسکونی ندارد. خرید و فروش ملک قولنامه ای در صورتی که ملک مشکلات جدی و غیرقابل‌رفع نداشته باشد، بلامانع است.

در خصوص اعتبارسنجی ملک قولنامه ای می‌توان گفت که این گونه املاک، در صورتی که مراحل تنظیم آن‌ها به درستی و قانونی انجام پذیرد از اعتبار نسبی برخوردار بوده و امکان استناد به آن‌ها وجود دارد.

اگر در حین معامله‌ی ملک قولنامه ای (همانند هر معامله‌ی دیگری)، خریدار، علم و آگاهی کافی داشته باشد، این معامله بدون مشکل و شبهه خواهد بود. البته ذکر این نکته الزامی است که قولنامه‌هایی که در مراکز مشاوره‌ی املاک و … تنظیم می‌شوند، سند عادی محسوب شده و رسمی نیستند. از این رو لازم است تا در حین تنظیم قولنامه، با یک وکیل متخصص ملکی مشورت شود.

در صورت عدم انجام تعهد توسط یکی از طرفین معامله چه شرایطی پیش می‌آید؟

در شرایطی که یکی از طرفین قولنامه، به تعهد خود پایبند نبوده و مفاد آن را اجرایی نکند، طرف مقابل این حق را دارد که در دادگاه علیه وی طرح شکایت کرده و برخورد قانونی انجام دهد. خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواستی مبنی بر انتقال رسمی سند ارائه کند. زیرا که قولنامه و ملک قولنامه ای، معتبر بوده و هر دو طرف معامله ملزم هستند تا بر طبق مفاد قولنامه به تعهد خود عمل کنند.

شرایط فروش قولنامه‌ای ملک

نکات مهم در خرید و فروش ملک قولنامه ای

خریدار باید برای کسب اطمینان کامل از اعتبار ملک قولنامه ای، حتماً از شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد، استعلام‌های لازم را گرفته و بررسی‌های لازم را انجام دهد.
خریدار با کد رهگیری ملک می‌تواند از اینکه ملک قبل از شما به فرد و یا افراد دیگری فروخته نشده است، اطمینان حاصل کند.
اگر شخص فروشنده، کهن‌سال و یا ناتوان است،خریدار باید به اداره‌ی سرپرستی محجورین مراجعه کرده و از اینکه فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نباشد، اطمینان حاصل کند.
در صورتی که فروشنده قصد فروش ملکی را دارد که به او ارث رسیده است، خریدار باید از وی درخواست گواهی انحصار وراثت کرده و در مورد صحت و درستی آن و مالکیت متوفی تحقیق کند.

اگر ملک، چندین مالک داشته باشد، وجود امضای همه‌ی آن‌ها در قولنامه ضروری است، مگر اینکه یک نفر از آن‌ها از طرف بقیه‌شان وکالت فروش داشته باشد.
قولنامه می‌بایست در سه نسخه تنظیم شده و فروشنده و خریدار و بنگاه‌دار هر کدام یک نسخه از آن را در دست داشته باشند.

اگر در زمان مشخص شده در قولنامه، برای اجرای تعهد به دفترخانه مراجعه کردید، در صورت حضور نیافتن طرف مقابلتان، پس از دریافت گواهی عدم حضور از سردفتر، به دادگاه مراجعه کنید و با ارائه‌ی دادخواست از دادگاه بخواهید تا طرف مقابل را به حضور یافتن در دفتر اسناد رسمی و انتقال دادن سند ملزم کند. در صورتی که طرف مقابل شما از انجام این کار امتناع ورزد، به جای او نماینده‌ی اجرای احکام، سند را امضا خواهد کرد.

حتما برای اجرای مفاد قرارداد ضمانت اجرایی مانند وجه التزام تعیین کنید. وجه التزام به مبلغی گفته می‌شود که جهت اطمینان از اجرایی شدن تعهد قید شده در قولنامه، از طرف فروشنده و خریدار، در قولنامه درج می‌شود. در واقع وجه التزام نوعی غرامت است که در صورت اجتناب یکی از طرفین قرارداد، می‌بایست از طرف وی به طرف مقابل پرداخت شود. میزان وجه التزام باید با توافق طرفین تعیین شده و بدون هیچ ابهامی و به صورت کاملاً واضح در قولنامه مکتوب گردد.

شرایط و قوانین خرید و فروش ملک قولنامه ای

در صورتی که ملک یه صورت وکالتی به فروش می رسد خریدار باید سمت وکیل را احراز کند و مشخصات او را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهد. همچنین به حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه دقت کند که آیا وکیل حق فروش خانه را دارد یا خیر آیا اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله را دارد و همچنین اختیار تنظیم سند رسمی به نام شما را دارد یا خیر.

در صورتی که ملک یه صورت وکالتی به فروش می رسد خریدار باید علاوه بر احراز سمت وکیل به تاریخ وکالتنامه دقت کند زیرا ممکن است وکالت وکیل با انقضاء مدت منفسخ شده باشد. توجه کنید در صورتی که وکالت نامه وکیل بلاعزل نباشد حتما در خصوص عزل وکیل از دفتر اسناد رسمی استعلام بگیرید.

حتماً بخوانید:
میزان اعتبار قولنامه دستی چند وقت است؟

میزان اعتبار قولنامه دستی چند وقت است؟

اعتبار قولنامه دستی { بدون اثر انگشت | بدون شاهد } چگونه است؟ قولنامه نوشته ای است که ما بین دو یا چند نفر در خصوص اموال اعم از منقول یا غیر منقول…

در صورتی که ملکی را به صورت وکالتی خریداری می کنید فقط به وکالتنامه اکتفا نکنید و حتما با فروشنده مبایعه نامه تنظیم کنید زیرا وکالت به معنای انتقال و بیع نیست.
در صورتی که بین خریدار و فروشنده توافق شده باشد که ثمن معامله به صورت چک تضمین شده پرداخت شود حتما شماره تمام چکها و ترتیبات پرداخت وجه معامله در قولنامه ثبت شود ولی اگر قرار است به صورت نقدی پرداخت شود حتما پس از پرداخت باید از فروشنده رسید دریافت کنید.

 خرید ملک قولنامه ای

خریدار حتما قبل از خرید نسبت به استعلام از مراجع ذی صلاح اقدام نماید و مطمئن شود که ملک در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. زیرا اگر ملک در رهن یا بازداشت و یا وثیقه باشد امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد.
خریدار و فروشنده حتما در قرارداد تاریخ انتقال سند و دفترخانه معینی برای تنظیم سند انتقال و همچنین تاریخ تحویل ملک را تعین کنند و همچنین برای عدم حضور یکی از طرفین در دفترخانه و برا ی عدم تحویل خسارت قراردادی تعیین کنند.

خریدار باید هنگام خرید مشخصات نوشته شده در قولنامه را با مشخصات ملک در سند تطبیق دهد و به مشخصات کامل ملک و متعلقات آن مانند پلاک ثبتی ، مساحت عرصه و اعیان، انباری ، پارکینگ و غیره دقت نماید.

منبع : فاطمه یعقوبی



این مطلب چقدر مفید بود ؟
5.0 از 5 (1 رای)  

دیدگاه ها

اولین نفر برای ثبت دیدگاه باشید !


hits