مشکلات خرید ملک بدون پایان کار و نکات حقوقی آن

مزایا و معایب خرید خانه بدون پایان کار

در مورد ساختمان ها و بنا هایی که در محدوده زمین های شهری ساخته می شوند، صدور سند مالکیت منوط به ارائه پایان کار است. تهیه پایان کار نیز مستلزم مراجعه به شهرداری محل وقوع ملک و پرداخت عوارض و مالیات های مربوطه می باشد. طبق قانون شهرداری با پایان یافتن ساخت و ساز در مورد هر ساختمان، مالک مکلف است هزینه های مربوط را پرداخت نموده و نسبت به دریافت پایان کار اقدام نماید. با این وجود بسیاری از مالکین پیش از اخذ گواهی پایان کار، نسبت به فروش رساندن ملک خود اقدام می کنند.

به دلایل متعددی خرید خانه بدون پایان کار یک انتخاب پر خطر به شمار می رود. یکی از دلایل این امر این است که با خرید خانه بدون پایان کار، کلیه بدهکاری های مالک قبلی در مورد ملک به خریدار انتقال می یابد. به عبارت دیگر با خرید خانه بدون پایان کار، مسئولیت پرداخت عوارض شهرداری، دریافت پایان کار و تنظیم سند رسمی مالکیت به عهده خریدار خواهد بود.

بنابراین یکی از مدارکی که پیش از انجام معامله می بایست توسط خریدار مورد بررسی قرار گیرد، گواهی پایان کار ملک است. صدور گواهی پایان کار نشانگر پرداخت بدهی های ملک به شهرداری می باشد. از سوی دیگر صدور این گواهی بیانگر رعایت مقررات و ضوابط فنی راه و شهرسازی، در فرایند ساخت بنا است.

ضمانت اجرای خرید خانه بدون پایان کار چیست؟

اصولاً کسی که با آگاهی نسبت به فقدان پایان کار، خانه ای خریده است، مسئولیت پرداخت تمام بدهکاری های ملک از قبیل عوارض شهرداری، با وی خواهد بود. ممکن است خریدار بدون آگاهی نسبت به این که ملک فاقد پایان کار است نسبت به خرید آن اقدام کند. در این صورت اگر پس از مدتی معلوم گردد ملک فاقد پایان کار می باشد، خریدار می تواند معامله را فسخ کند.

چنانچه پس از انجام معامله معلوم گردد فروشنده عمداً به وسایل متقلبانه ای متوسل شده تا خریدار را در مورد پایان کار داشتن خانه فریب دهد، برای خریدار خیار تدلیس ایجاد شده و می تواند به استناد آن معامله را فسخ کرده و خسارات وارد شده را از فروشنده مطالبه کند.

به طور کلی خرید خانه بدون پایان کار ریسک بزرگی است. چرا که ممکن است خانه بر خلاف قوانین و مقررات مربوط به شهرسازی بنا شده باشد. در چنین مواردی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری تشکیل گردیده و به تخلفات ساخت و ساز رسیدگی خواهد کرد. کمیسیون ماده 100 در مورد رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز ممکن است حکم به تخریب ساختمان یا بخشی از آن و یا پرداخت جریمه نقدی صادر می کند. چنانچه کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری حکم تخریب خانه را صادر کرد، مالک فعلی ظرف مهلت معینی می بایست نسبت به تخریب ملک اقدام نماید.

اگر با وجود صدور حکم کمیسیون ماده 100 مبنی بر تخریب، مالک از تخریب ساخت خودداری نماید، مامورین شهرداری به نیابت از مالک اقدام به تخریب ساخت مذکور می نمایند. چنانچه مالک نسبت به فرایند رسیدگی در کمیسیون ماده 100 شهرداری ایرادی داشته باشد، می تواند با طرح دادخواست در دیوان عدالت اداری نسبت به حکم صادر شده اعتراض نماید.

چگونه می توان معامله خانه ای که بدون پایان کار خریده شده است را فسخ نمود؟

امروزه از نظر عرفی پایان کار یکی از ملزومات ساخت و ساز خانه می باشد. گواهی پایان کار هم نمایانگر پرداخت بدهکاری های ملک است و هم سندی است که بیانگر استحکام بنا و نظارت مهندس ناظر بر آن می باشد. در نتیجه در صورتی که خانه ای بدون پایان کار فروخته شود، اصولاً برای مشتری نا آگاه، حق فسخ ایجاد می شود.
با این حال ممکن است در بسیاری از موارد در ذیل مبایعه نامه، طرفین کافه خیارات را ساقط کرده باشند. در چنین مواردی برای خریدار به استناد پایان کار نداشتن ملک حق فسخ وجود نخواهد آمد.

در مورد خرید خانه بدون پایان کار در صورتی که میان خریدار و فروشنده در خصوص فسخ قرارداد اختلافی به وجود آید، مرجع صالح برای رسیدگی به این اختلاف دادگاه حقوقی و عمومی محل وقوع ملک است. در این موارد خریدار یا وکیل وی به عنوان خواهان، دادخواست اعلام فسخ قرارداد را تنظیم کرده و به دفتر دادگاه تحویل می دهد.

قاضی دادگاه برای رسیدگی به موضوع مدارک وقت رسیدگی تعیین کرده و مدارک مورد استناد هر یک از طرفین را مورد بررسی قرار می دهد. چنانچه دادگاه خریدار را صاحب حق تشخیص دهد، حکم اعلامی فسخ را صادر نموده و به استناد آن قرارداد انحلال می یابد.

نکات حقوقی در خصوص خرید خانه بدون پایان کار

به طور کلی به دلیل معضلاتی که پس از خرید خانه بدون پایان کار برای خریدار ایجاد می شود، توصیه می شود از خرید هرگونه ساخت از قبیل خانه، آپارتمان و ویلا بدون گواهی پایان کار خودداری نمایید. فروش خانه بدون پایان کار معمولاً در مورد خانه های نوسازی که تا کنون مراحل اداری صدور سند مالکیت در مورد آنها تکمیل نگردیده است انجام می گیرد.

اگر در دادگاه محل وقوع ملک ثابت شود، فروشنده با تمسک به وسایل متقلبانه خریدار را برای خرید خانه بدون پایان کار فریب داده است، فروشنده مسئول جبران ضرر و زیان وارده به خریدار خواهد بود.

مسئولیت پرداخت هزینه هایی از قبیل عوارض شهرداری، جریمه کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری و .. در مواردی که خانه بدون پایان کار به فروش رسیده است، با خریدار خواهد بود. همچنان که گذشت در موارد خرید خانه بدون گواهی پایان کار، ممکن است کمیسیون ماده 100 شهرداری به استناد وجود تخلف در ساخت و ساز، حکم به تخریب صادر کند.

علاوه بر این که دادگاه حقوقی می تواند به موضوع فروش خانه بدون پایان کار رسیدگی کند، در صورتی که موضوع دارای جنبه کیفری باشد، می توان بر علیه فروشنده در دادگاه کیفری شکایت طرح نمود.
برای مثال در صورتی که رفتار فروشنده ارکان تشکیل دهنده جرم کلاهبرداری موضوع ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری را دارا باشد، ممکن است به موجب حکم دادگاه کیفری به حبس تا 7 سال محکوم گردد.

منبع : دادراه