ابطال سند مالکیت رسمی ملک چه شرایطی دارد ؟

ابطال سند رسمی ملک در مواقعی طرح می شود که فردی قصد دارد سند رسمی ملکی را که به نام دیگری است ابطال نماید و این امر معمولا در مواقعی رخ می دهد که فرد یا افرادی مدعی هستند که فردی که سند رسمی ملکی به نام اوست در واقع مالک نیست و انتقال سند رسمی ملک به وی به درستی صورت نگرفته است از این رو با ارائه دادخواست جهت باطل کردن سند رسمی ملک اقدامات لازم را انجام می دهند.

منظور از دعوای ابطال سند به طور کلی این است که بعد از تنظیم سند یکی از طرفین و امضا کنندگان آن مدعی عدم رعایت تشریفات تنظیم سند رسمی یا شرایط صحت سند رسمی شده و از مرجع صالح تقاضای ابطال آن را می نماید و یا فردی سندی را به عنوان دلیل اثبات دعوا در یک دادرسی ارائه میدهد و یا فردی به استناد به یک سند و نوشته از اثرات آن به نفع خود بهره می برد.

البته ناگفته نماند که جهت طرح دعوی ابطال سند رسمی ملک لازم است که شرایط ابطال سند رسمی ملک وجود داشته باشد و به قوانین ابطال سند رسمی ملک نیز توجه شود. در اینگونه پرونده ها که تجربه بسیار می تواند راهگشا باشد، یک وکیل دعاوی ملکی باتجربه می تواند یک نقطه اتکاء خوب به شمار بیاید. البته در عمل گاها مابین قوانین و رویه های قضایی حاکم در محاکم اختلافاتی دیده می شود . از این رو بهتر است که با چگونگی ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها نیز آشنا بود.

باطل کردن سند رسمی ملک چگونه است؟

دعوی باطل کردن سند رسمی ملک از دعاوی شایع در محاکم دادگستری است که گاها به دلایل متفاوتی رخ می دهد. باطل کردن سند رسمی ملک زمانی مطرح می گردد که فردی ادعا می نماید که ملکی که به نام دیگری ثبت شده و سند رسمی برای آن صادر شده متعلق به اوست و از این رو تقاضای باطل کردن سند رسمی ملک را می نماید.

هر ملکی برای اینکه مالکیت آن اثبات گردد بایستی دارای سند رسمی مالکیت باشد، سند رسمی مالکیت ملک، نشان دهنده مالک رسمی بودن ملک است. زمانی که ملکی ثبت می گردد در اداره ثبت اسناد و املاک به نام مالک، سند صادر می شود و از آن پس قانون تنها فردی را مالک رسمی ملک می شناسند که ملک به نام او در اداره ثبت سند خورده و ثبت شده است.

اما ممکن است ملکی به نام دیگری در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت گردد اما نسبت به مالکیت ملک مزبور شبهه وجود داشته باشد. از این رو کسی که مدعی مالکیت ملک مذکور است بایستی جهت باطل کردن سند رسمی ملک دادخواست بدهد. اما لازم است که دلایل محکمه پسندی جهت باطل کردن سند رسمی ملک ارائه دهد تا دادگاه حکم به باطل کردن سند رسمی ملک صادر نماید.

از جمله مواردی که با کمک آن ها می توان باطل کردن سند رسمی ملک را درخواست نمود و البته موارد ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها گاها کمی متفاوت است اما معمولا مواردی که افراد جهت باطل کردن سند رسمی ملک از آن ها استفاده می نمایند عبارتند از:

1) صوری و غیر واقعی بودن

یکی از شرایط اصلی در تنظیم اسناد رسمی این است که طرفین در انتقال سند رسمی و به نام شدن آن دارای اهلیت باشند و همچنین قصد و رضا در انعقاد معامله وجود داشته باشد اما گاهی قصد واقعی طرفین از نقل و انتقال ملک، انتقال واقعی نیست و گاها برای فرار از تادیه دیون و یا دلایل دیگر، برخی از افراد اقدام به معاملات صوری می نمایند که در صورتی که اثبات گردد که معامله نقل و انتقال سند رسمی به صورت غیر واقعی و بدون قصد واقع شده است، در این صورت امکان طرح دعوای ابطال سند رسمی ملک وجود دارد و این امر یکی از راه های شایع جهت باطل کردن سند رسمی ملک است. به چنین قراردادهایی که تهی از واقعیت بوده و به صورت غیر واقعی تنظیم می گردند قراردادهای صوری گفته می شود.

2) اسناد مجعول و خلاف واقع

یکی از طرقی که در صورت اثبات می توان نسبت به باطل کردن سند رسمی ملک در آن اقدام نمود این است که افرادی با جعل اسناد مالکیت خود را متصرف و مالک ملکی قرار می دهند و بدین وسیله با اسناد مجعول موفق به ثبت سند به نام خود نیز می گردند.

هدف از ایجاد یک سند جعلی سوء استفاده از مفاد آن می‌باشد که به این طریق شخص یا اشخاصی سند مجعول را مورد سوء استفاده قرار داده و حق یا امتیازی را بر خلاف واقع برای خود ایجاد می نمایند و در این بین مالک حقیقی ملک با اثبات مجعول بودن اسناد می تواند نسبت به باطل کردن سند رسمی ملک طرح دعوی نماید و لازم است که دعوای ابطال سند رسمی ملک طرح گردد.

3) معامله معارض

معامله معارض نیز یکی از جهاتی است که به وفور جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی ملک مورد استفاده قرار می گیرد. معامله معارض به معاملاتی گفته می شود که با یکدیگر تعارض دارند.

ممکن است یک ملک به دو یا چند نفر فروخته شود، این فروش می تواند با سند عادی و یا سند رسمی باشد که در این مواقع سند مالکیت مقدم ارجحیت دارد و سند دوم معارض با سند مالکیت اول است از این رو با اثبات این امر نیز می توان در جهت باطل کردن سند رسمی ملک گام های موثری برداشت.

مثال بارز فروش یک مال مانند اتومبیل یا خانه به چند نفراست که معمولا در عرف به چنین جرمی کلاهبرداری گفته می‌شود؛ اما در دادگاه، فردی که مرتکب این تخلف شده است به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است. درباره معامله معارض نکته حائز اهمیت آنکه در این معامله همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و سایر معامله‌ها غیرقانونی تشخیص داده می‌شود.

4) ثبت سند مالکیت جهت تضمین

بسیار به وفور رخ می دهد که افرادی از دیگری مبلغی را قرض می نمایند و یا اینکه تعهد به انجام امری برای دیگری می نمایند و جهت تضمین با طرف مقابل به انعقاد مبایعنامه برای ملک و یا برخی از مایملک های خود می نمایند.

مثال: فردی مبلغی را به دیگری قرض می دهد و برای اطمینان از اینکه طرف مقابل مبلغ قرض را به او برگرداند از وی می خواهد که 3 دانگ از ملکش را به نام وی سند بزند و چنین مقرر می نمایند که در صورت دریافت کامل مبلغ قرض، نسبت به انتقال سند مالکیت به فرد مقروض اقدام نماید.

اما پس از اینکه فرد مقروض قرض خود را پرداخت می نماید اما فردی که ملک به نامش سند خورده است حاضر به برگرداندن سند انتقال ملک نمی شود. در این مواقع با اثبات این موضوع که معامله به جهت تضمین بوده است و قصد واقعی انتقال مطرح نبوده است امکان باطل کردن سند رسمی ملک وجود دارد.

نمونه دادخواست تقابل با موضوع ابطال سند مالکیت

متن دادخواست تقابل ابطال سند

خواهان های تقابل : (تمامی خریدارانی که خوانده ی دعوای اصلی قرار گرفته اند)
خوانده تقابل:
1- علی ...........
2- رضا ..........
خواسته :
1- دعوای تقابل به خواسته ی تایید بطلان قرارداد و ابطال سند رسمی انتقال به شماره ..... مورخ 1397/11/01 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی ..... تهران و سند مالکیت به شماره .......... مورخ 1397/11/24
2- خسارات دادرسی
دلایل و منضمات:
1- تصویر مبایعه نامه های شماره ...... مورخ .............
2- تصویر سند مالکیت مورخ 1397/11/24
3- درخواست استعلام گردش ثبتی پلاک ثبتی ........ فرعی از ........ اصلی واقع در بخش ..... ثبتی تهران حوزه ثبت ........

شرح دادخواست تقابل ابطال سند:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام
احتراما اینجانبان در مقام دادخواهی از محضر آن مقام محترم به استحضار می رسانم:
1- مستندا به تصویر مصدق مبایعه نامه های پیوست تنظیمی فی مابین آقای رضا ....... و خانم راضیه ........ (به عنوان فروشندگان) و اینجانبان (به عنوان خریداران) و آقای مجید ......... (خریدار اولین آپارتمان)، شش دانگ چهار دستگاه آپارتمان واقع در طبقات چهارم و پنجم که به موجب قرارداد مشارکت در ساخت مورخ ........ به صورت مساوی در سهم سازندگان قرار گرفته بود، از سازندگان خریداری نمودیم و با این معاملات، سازندگان کلیه مالکیت خود را در پلاک ثبتی .... فرعی از ..... اصلی به اینجانبان منتقل نموده و هیچ سهم و مالکیتی برای سازندگان در پلاک ثبتی مذکور باقی نماند.

2- با طرح دعوای خوانده ی تقابل (آقای علی .....) علیه اینجانبان متوجه شده ایم، احد از سازندگان (آقای رضا ......) چند ماه پس از آخرین مبایعه نامه و به رغم این که سابقا تمامی مالکیت خود را در پلاک ثبتی مذکور به موجب قرارداد بیع به اینجانبان منتقل نموده بوده، اقدام به انتقال بخش مشاعی از پلاک ثبتی مذکور (یک ممیز شش دهم دانگ مشاع از شش دانگ) به خوانده تقابل نموده است و این در حالی است که هیچ مبایعه نامه ی مقدمی میان آقای رضا ...... و خوانده ی تقابل مبنی بر انتقال هیچ یک از واحد های مذکور وجود نداشته است.

نظر به مراتب فوق و با عنایت به این که وقوع عقد بیع میان اینجانبان و سازندگان، به نحو ایجاب و قبول محرز و مسلم بوده و با عنایت به اینکه حسب مواد 22 و 70 قانون ثبت اسناد و املاک ، انتقال اسنادی که در تنظیم و صدور و ثبت آنها مقررات قانونی رعایت نشده باشد مثل آنکه انتقال دهنده قبل از تنظیم سند رسمی با سند عادی ملک را به دیگری تملیک کرده باشد، خریدار با سند عادی این حق را دارد که با توجه به رضایی بودن عقد و قراردادها اعلام بطلان معامله و بطلان سند مالکیت و نیز انتقال رسمی را از محکمه بخواهد و این موضوع مغایرتی با مواد 22 و 70 قانون ثبت ندارد

لذا انتقال بعدی پلاک ثبتی مذکور به آقای علی ...... اثری در تملک نداشته و این چنین معامله ای قابل ابطال است، فلذا رسیدگی و صدور رای شایسته بر اعلام بطلان معامله فی مابین آقای علی ...... و آقای رضا ...... و نیز اسناد رسمی انتقال و سند رسمی مالکیت منتقل الیه (آقای علی ......) به انضمام خسارات دادرسی از محضرآن مقام محترم مورد تقاضا می باشد.
با احترام

منبع : دادگران حامی